宅建業者の瑕疵担保責任免責について

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

結論から申しますと、売主が宅建業者の場合、
瑕疵担保責任の免責は無効です。

「いろいろ不具合があるかもしれないことを理解して契約する」
という覚書も無効ですから、瑕疵が発見されれば、
宅建業者には瑕疵担保責任が生じます。

また、このような契約内容にすることは、宅建業者として
公正な取引を害する行為となる可能性も高く、
指示処分の対象にも成りかねない行為です。



但し、瑕疵担保責任として請求できないケースもあります。

例えば、中古物件というこうとで、建物や付帯設備には経年変化や、
使用に伴う性能低下、傷、汚れ等があると考えられますが、
そういった部分は売主の保証の対象とはなないことが多く、
電気、ガス、水道等設備機器類及び建具等の調整は買主の負担となります。

瑕疵担保責任の対象となるのは、雨漏り、シロアリの害、
建物の構造上主要な部位の木部の腐蝕、給排水設備の故障の瑕疵で
隠れたる瑕疵についてのみです。

『隠れた瑕疵』ですので、
konnichiwaが知っていたこと(告知されていたこと)については、
瑕疵を知った上で購入したとして、瑕疵担保責任の対象ではなくなります。


覚書の中身が「漠然とした瑕疵担保責任免責」の内容でなく、
「具体的な瑕疵を告知するもの」かどうかで意味合いが
変わりますから、どのような内容か確認が必要です。


瑕疵担保の期間については、konnichiwaのおっしゃる通り、
『引渡しの日から2年』が一般的です。

但し、売主が宅建業者でありながら、
今回のように買主に不利となる特約(瑕疵担保責任の免責)を
設定した場合、民法の発見(引渡しからではありません)から
1年として扱われます。

本来、民法では発見してから１年となっていますが、
発見するのが遅くなれば、かなり長期間瑕疵担保責任を追及される
ことになる為、宅建業者は宅地建物取引業法40条の特則である、
『引渡しの日から2年』と設定していることが多いです。
この業法の特則が無効となるので、民法(発見から1年)となります。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也