マンション売却し損益がでましたが確定申告は必要ですか？

マネー住宅資金・住宅ローン 2012/07/09 03:21

1998年に大阪市にマンションを2810万円35年ローンを住宅金融公庫で2310万円借入＋100万円提携ローンを利用し購入しました。頭金や諸経費は貯蓄で賄いました

2003年に離婚し私は子供を引き取り奈良の実家に子供と住民票を移しローンだけ払って空家にし売却活動しておりました。

先月1550万円で売却出来たのですがローン残債が1700万弱あり仲介手数料＋司法書士代を合わせさらに現金で200万追金しなくてはいけませんでした。

住まなくなって3年間以内に売却場合は損失の特例があったように思うのですが
会社の先輩は売却したなら税金高くなるよと言われました
損して売ったのに売却益とみなされるのでしょうか？
また確定申告すべきなのでしょうか
色々なHPを見ていますが全くわかりません
どうぞお指南くださいませ。よろしくお願いいたします

はせまこさん（奈良県 / 男性 / 42歳）

回答：2件

渡邊浩滋
税理士

譲渡損なら必要ありません。

2012/07/09 11:43 詳細リンク

税理士・司法書士の渡邊と申します。

譲渡の税金は、譲渡益が出た場合にのみかかりますので、
譲渡損であれば、税金はかかりません。

売却益か譲渡損かは下記の計算をする必要があります。

『売却金額－（取得費＋譲渡費用）＞０』の場合、譲渡益になります。

※借入金の返済は関係ありません。

※取得費は、購入した金額から「建物の減価償却費相当額」を引いた金額です。

※建物の減価償却費は、建物金額×0.9×0.015（RC造の場合）×経過年数
で計算します。

※マンションの場合の建物金額は、購入時に払った消費税（契約書に記載あり）
を当時の消費税率で割り戻すことで計算できます
（建物部分しか消費税はかかっていないため）。

実際に計算してみないとわかりませんが、金額からすると
譲渡損になる可能性が高いと思われます。

よろしくお願い致します。

契約書

売却

マンション

税金

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小林治行
ファイナンシャルプランナー

不動産譲渡税の計算法

2012/07/09 12:20 詳細リンク

ＣＦＰ、宅建取引主任者の小林治行です。

個人の不動産譲渡の税計算は次のようになっています。

譲渡金額－（取得費＋譲渡費用）

つまり本件のケースでは売却価格1550万円－（取得費2810万円＋諸費用200万円）で譲渡損失がでていますので税の申告は必要ありません。

但し税務署から後日（１年後程度）「お問い合わせ」が届きます。
その時に関係帳票を添付して、説明する必要がありますので、７年間は保管する必要があります。

E-mail hk@kobayashi-am.jp
URL http://kobayashi-am.jp

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