付帯設備について

a105879000様はオーナーチェンジで物件を昨年買い、そのまま前オーナーを入居させて賃料収入を得ていたと言う状態だったかと思います。（リースバック）


つまり売買契約をした後に、賃貸借契約をしたと考えるのが普通かと思います。


売買契約にあたっては（「現状有姿で引き渡す」、「瑕疵担保は免責」となっており、重要事項説明書にも、「付帯設備」の記載欄はなく、売主さんからも特に説明はありませんでした。）という事かと思いますが建物一体として売り渡したと言う事かと思います。


また、他の賃貸している部屋の事も考えると、他の賃貸している部屋に関してはエアコンやその他の設備は残していると思います。もし、それらの設備を売買時に撤去されてしまうと新オーナーに余計な出費や無駄が発生していたはずです。


それとのバランスで考えても、全ての部屋の備品を残しておくと言うのは常識的な対応だったと思います。


売買後の賃貸借契約書で「現状の備品等を撤去する」様に特記し、明示していないと退去者には撤去等を求める事は難しいと考えます。


売買後に行われた賃貸借契約においては、賃借人の方が保護される度合が強くなりますのでその辺りの事はきっちりと明記する必要があるからです。

個人間の中古不動産売買の際には、‘どの設備を撤去して、その設備をそのままにしておくのか’、ということを売主・買主間で取り決め、「設備表」という書面を契約時に作成することが一般的となっています。

ただし、今回のような負担付き売買（賃貸借契約を引き継ぐ等）の場合、実際に建物の中を確認できないケースが多いため、設備等については現状を確認しないまま、現状有姿にて引き渡す、とする契約内容になるケースが殆どです。

売主側の方でエアコン等の設備の撤去を希望されるのであれば、契約書の書面等に「売主側の責任と負担でエアコン・照明等の設備を撤去する」旨の内容を記載する必要がありました。

そうでない場合、原契約書の内容であれば、売主側が設備を撤去せずに退去したことは「契約書通り」の行動であり、その点を買主側が問題にすることは難しいものと思われます。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
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