投資用マンションについて

masterさんへ

こんばんは。山口県のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

投資用マンションの３物件、いろいろと思いがあってのご購入かと存じます。節税になる、生命保険代わりになるといえばそうかもしれません。年金代わりになるかもしれません。

でも、不動産投資である以上運用期間はおのずと長くなり、それ相応のリスクはあります。今の状態がご購入されたときの目論見どおりになっているかどうか、気にかかります。
マンションをお持ちの方の相談を受けてみても、築年数が１０年を越えると家賃が下落したり、空室になる期間が長くなったりします。空室率が２０％になったらどうなるかなど、いくつかのシナリオを立てながら資金繰りをシミュレーションされることをお勧めします。

繰上返済をするべきかどうかというのは、投資用マンションのことだけでなく、ご家族のこれからのライフプランも考えながら決められたほうがよいように感じます。繰上返済をしたいと思っても、子どもさんの教育費がしっかり確保できるかどうかが不安だと、なかなかできにくいようです。
繰上返済を実行されるのであれば、金融機関と相談しながら、１物件づつ実施されるのがよいと思われます。抵当権がない物件が一つでもあると、仮に売却を考えられる際も、そのぶん気持ちにゆとりができます。

気になることなどございましたら、どのようなことでも結構ですので、いつでもお声掛けください。

上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

master 様
初めまして、ライフ・プランと資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。
ご質問にお答えします。

不動産投資は、30年程度のキャッシュフローを考えて投資判断ください。
宜しければ、キャッシュフロー表の作成をお勧めします。

今後の主なリスクは、メンテナンス費用の増加、家賃の低下、そして、金利変動です。

投資の優先順位は 借入金の返済(無リスクで利息分が減少＝収益)です。
従いまして、現状一番金利が高いC.の借入金の繰り上げ返済が有利かと存じます。

また、収支で赤字、キャッシュアウトも赤字の場合には、売却で赤字を止めることをお考えください。

マンションは10年経過すると、外壁工事、金具部分の塗り替え、上下水道管の垢などの除去、そして設備(エアコン、ウォシュレット、風呂窯、キッチン等)の交換が始まります。
幸いmaster様の年収が1500万を超えていますから、売却で損失が出ても将来計画の見直しで家計が回るのではないでしょうか。ご検討をお勧めします。

私は、マンションを経営しています。修繕計画とキャッシュフローを作成し、早め早めのメンテナンスを行っています。建築後11年ですが、只今屋根と外壁工事を実施中です。

宜しければご相談に与ります

大阪の独立系FPです。
私も築１３年堀江に物件があるため、良く理解出来ます。
基本的には繰上がよいでしょうが、実際には貯蓄やお子様の進路によりアドバイスが変わります。また信販会社のローンでしょうから手数料高いので注意です。
どちらにしてもマンション投資は長期戦で検討が必要です。上記記載のように貯蓄額などの今後のライフプラン次第でしょうから詳細をご相談の場合はご連絡頂ければと思います。