マンションの親子ローン解消について

momochiyo さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

ご両親様の持分を長男が買取るという形にするのがよろしいかと思います。
そうすれば、長男だけの名義に変更することは可能です。

ただし、親子間売買は適正な金額（時価）で取引しないと 贈与税の対象としてみなされる可能性が高く、
また、売買の実態を客観的に示すためには、売買契約書の作成が必要になってまいります。
長男が住宅ローンの組み直しを行うのであれば、不動産業者を通じて売買する方が望ましいでしょう。

今回の提案での、一番の難点は長男の住宅ローンの組み直しです。
一般的に 親族間売買の住宅ローンに関して、金融機関の見方は非常に厳しく、取扱い不可 あるいは 借入希望額まで借入できないケースが多く見受けられます。
複数の銀行に地道にあたってみるか、親子間売買に強い不動産業者に相談してみるのも一つの手かもしれません。

最後に親子間売買の動機ですが、ネガティブ動機は金融機関が好まないので、お勧めはいたしかねます。
少しでも前向きな動機があるのであれば、そちらを強調した方が良いと思います。
（例：両親が田舎に住むことになったので、同居ができなくなった 等）



以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

ＦＰによる住宅ローン初回無料相談 http://www.ad-cast.co.jp/money/loan/
住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/

ローンを組みなおすことは、簡単ではありませんが可能性はあります。
長男だけの名義に変えることも可能です。
できるとすれば、マンションローン返済に対し長男夫婦の収入が十分ある時です。
購入価格・ローンの残高とのこり返済年数・長男夫婦の年収を教えてください。
可能性があるかどうか、おおよその見当はつきます。

momochiyoさま

名義変更とローンの組み直しを検討とのこと。
結論から言うと、「状況により可能」です。

まずローンに関しては
ご主人さまの「年収・勤続年数」などがキーとなってきます。
要するに銀行がご主人さまに融資が出来るかどうかにかかってきます。
目安としては年収の40％が最大値です。
まずはここが重要ですね。

また、名義に関してもローンを組み直せば必然的に変えますが
親子間の売買の方法や、相続時精算課税制度による贈与など
方法は色々あります。

具体的な状況が細かにわかれば、しっかりとしたアドバイス
方法をお話できます。

遠慮なくご連絡くださいませ。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

momochiyo様



初めまして不動産コンサルタントの畑中と申します。

momochiyo様のご相談である
「マンションの親子ローン解消について」ですが、
順序といたしましては、現在借り入れされている
金融機関にご両親様から長男様に名義変更前提での
債務付譲渡が可能かどうかをご相談されてみては
いかがでしょうか。
ご長男様の属性（ご年収その他）が良いと金融機関に
判断された場合には承諾を得られるものと思います。
承諾を得られればローンの組み直しと名義換えができます。

ただ、債務付譲渡が難しかった場合は、他行にて融資を
受けての親子間売買しか方法がないはないものと思います。

なお、親子間売買についてはここでは詳細を述べませんが
ご都合の宜しい時に下記ＨＰをご参照頂ければと存じます。
おそらくお役に立てることができるものと思います。
http://www.mf-soudan.com/contents/family.html

以上、簡単ではございますが、ご参考になれば幸いです。



不動産コンサルタント
畑中 学