賃料は下落傾向が続いており、早めの対策が必要でしょう

　不動産中心のＦＰ　野口です。

投資不動産は、賃料等の収入がいくらになるかで決まる物件価額（収益還元）(表面利回り）が基本です。これに管理費、修繕積立金、固定資産税、入居管理費（サブリース料）、個別修繕費などの経費を差引いた実質収益で決まる価額（実質利回り）で計算します。

ワンルームマンションは、当初から投資を目的にしていますから、新築時は、年間表面利回り一般的に5.5%～6.5%で価額されています。投資家はこれを最低条件としますから、ユミパパ様の価額はやや高めですね。

築年数が増すに従い、この利回りが高く要求されます。築10年で７～８％、20年で８～１０％です。但し、立地条件、内容によって異なります。

賃料は、ユミパパ様の場合は￥80,000～￥83,000でサブリースで75,000になっていると思います。一昨年より、賃料はofficeだけでなく、マンション賃料も下落しており、今年の需要期である2月よりの出だしも低調でした、そこに大震災で更に下落に拍車を掛けています。ユミパパ様のマンションは新築プレミアムがあり（５％）、次回更新時には、７～１０％の下落を覚悟したほうが良いでしょう。

税法上の減価償却は、耐用年数47年ですから、建物価額（土地部分除く）の２．１％を減価していきます。約２３年で半額になりますが、実際の時価評価は3.0%の減価です。15年で半額とお考えください。当然賃料も基本賃料が変わらないと仮定（デフレが無い）した場合は築年数が増すごとに2%下落と試算します。

これらは、あくまで標準的なもので、地域、管理内容、個別リフォームなどにより異なります。20年～の長期キャシュフローを作成してどう対処するかを早めに決められることをお勧めします。

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