投資用マンションの売却価格について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

投資用のワンルームマンションについては、
購入を検討される方も不動産投資家です。
あくまでも投資目的で購入を検討します。

したがって、築年数の経過より前に、
賃料から収益還元的な見方で、
物件の価格を設定するケースが多いと思います。

当然、築浅物件であれば、物件価格が高く
ある程度継続した安定賃料が望めるので、
利回りが低くくなります。

ただ、一般的な不動産投資家であれば、
実質賃料ベースで、利回り6％～10％くらいを
目標にして物件を検討されるのではないでしょうか。

今回、サブリース契約の賃料が75,000円/月なので、
実質的な相場賃料は、80,000円/月程度なのではと思います。
ここから、管理費、修繕積立金、固定資産税等を引くと、
おそらく70,000円/月程度の収入になるのではと思います。
（ローンは別で考えます）

仮に、月7万円の実質賃料だと想定すると、
実質利回り10％で検討している人は、
7万円/月×12か月/10% ⇒　840万円

実質利回り6％で検討している人は、
7万円/月×12か月/6% ⇒　1400万円

程度の金額を設定すると思います。

よりシビアに見る人は、
空室率や家賃の下落率を考慮して
さらに低い価格を設定します。

ご相談内容からだけの判断とはなりますが、
なるべく築浅の状態で、良くて1000～1500万円前後が
売却価格になると思われます。

大変厳しい言葉にはなってしまいますが、
今回の案件は、減価償却費を使って不動産所得をマイナスとし、
節税が行えたとしても、ほぼトントンで、今後保有していけば、
収益がマイナスになるのが目に見えております。
保有すればするほど、マイナスが膨らむと思われます。

どこで、見切りをつけるかは個人の判断となりますが、
現状を把握して、早めに対応をするのが良いと思います。

投資家から見ると、資本投下したお金がいかに効率よく
お金を稼ぐかが最重要ポイントです。
収益還元的な見方で査定を行ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。