売却時のローン残代金の支払いについて

不動産中心のＦＰ 野口です。

るらていと様のような、購入時の不動産の価額が大きく下がり、当初は物件価格より低かったローン借入額が、物件価格より上回ってしまう所謂”オーバーローン”現象になる人が増えています。

この物件を売却する場合に必要な資金は、オーバー分以上の資金が必要になります。

１、の御質問のこれを分割して銀行に返済は、通常ありません。

この資金を自己で調達できなければ、全く別のローンを組むことになります。これには、 るらていと様の個人の信用力と別途担保や連帯保証を求められます。当然、住宅ローンより金利は高くなります。多分５％～でしょう。

２、売却代金は、全額購入者が用意して（住宅ローンなどの利用もあり）るらていと様に支払います。同時に、るらていと様はローン残高全額を返済し、売却代金では不足する場合はこれを補充して、抵当権を抹消して買主に物件を引き渡します。

３、のような例は聞いたことが有りません。
初めに述べましたように、全く別のローン（オートローン、教育資金ローンなど消費者ローンなど）を同一銀行又は別の金融機関（ノンバンクなど）で組む事になります。

これらを同時に行うため、銀行（会議室など）で買主側の司法書士が立会い、夫々を確認し、決済します。

るらていとさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

質問１について
売却後に残ってしまったローン残債分につきまして、
基本的には一括での精算になってしまいます。

ただし、
実際には一括での返済が難しい場合もありますので、
その場合は、融資先の金融機関との話し合いになると思われます。

住宅ローンではない、
別のローン商品での分割返済になるものと思われます。

質問２について
ご記入されているとおり、
売却代金につきまして、
一旦はるらていとさんの銀行口座に振り込まれます。

ただし、実際には振り込まれて直ぐに、
住宅ローンの残債を返済するための資金に、
充てられてしまうことになります。

理由として、
買い主さんに購入してもらった住宅に対して、
住宅ローン融資を受けた際に設定されている、
抵当権の抹消手続きを、
融資先の金融機関にしてもらわなければならないためです。

抵当権の抹消書類も予め用意することになりますので、
るらていとさんが、
売却代金を目にすることはないかも知れません。

質問３について
るらていとさんにも、
いろいろと事情があるのだと思われますが、
残債３００万円にプラスして、
１００万円を借り入れての、
ローン融資につきましては、
住宅ローンを組んでいる金融機関では、
残念ながら難しいと思われます。

追加して借りる１００万円につきましては、
別途、別の金融機関から、
借り入れをすることになると思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/