仲介業者と売主について

はじめまして。

不動産コンサルタントの松本です。

気づいた点につきまして、
書かせていただきたいと思います。

業者Bが売主であることを、
後になって知った、あなたのようなケースで、
売主の業者Bから購入することによって、
最初にコンタクトした業者Aに対して、
仲介手数料を支払わなくて済むのではないか。

そのように思いつかれることは、
普通の感覚であり、理解できるところです。

あなたも察しておられるように、
売主から購入することになった場合、
ファーストコンタクトを取った業者Aとのあいだで、
もめ事が発生することになると予想されます。

訴訟に発展する可能性もあり、
裁判例も存在しています。
購入者の方にとって、
いい結果が出ていないようですので、
留意しておくことが求められます。

売主と仲介業者との関係にもよりますが、
最初に接触した業者とのあいだで、
媒介契約を結んだ状態になっていると、
みなされるケースが多いように思います。


> 後で知った売主から購入することは、
> やはりマズイでしょうか？


あなたがお感じになっている通り、
もめることになる公算が高いと予想しております。

少しでも、お役に立てていれば、幸いです。



「さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所」

代表者 ＣＦＰ(R)認定者 松本 仁孝

不動産中心のFP 野口です。

MEG99様が少しでも価額が低い方を選択される気持ちは十分理解できます。
この場合、売り主である業者B社と仲介で業者A社との関係が判りません。MEG99様がおっしゃる仲介手数料をA社が貴殿に要求しているのか？それともそれは要求していない可能性も有ります。

即ち、A社とB社はこの物件に関して単なる仲介では無く、広く広告して専任、又は専属として契約がある場合が多く有ります。従って次の手順を踏んで下さい。

１，売り主B社に、「最初に広告（ネット掲載含む）より、A社に資料を送って頂いたこと。直接B社と購入した場合に、A社に対する仲介料はどのような扱いになるのか」をありのままをお話しされ、ご理解をされた方が後日のトラブル回避になるでしょう。

２，売り主B社が、「A社を無視して良い」と言って契約が進む場合は、一筆その場合の責任は一切をB社が負う旨の書面を取っておきましょう。

３，売り主B社が、B社から仲介のA社にその旨（＝B社と直接契約の方向）を連絡を取って頂く。－－－この方法が一番良好です。契約が直接成立した場合には、売り主B社から仲介業者A社に幾ばくかの、手数料が払われるのが通例です。

もし、MEG99様がこれらを怠り、直接売り主と売買契約すると、最初にコンタクトした仲介業者A社がこの事実をしると、MEG99様に仲介手数料以上の金額を請求されかねません。大きいトラブルのもとです。頻発しています。

売り主Ｂ社としても、地域で今後も広く活動しようとするはずですから、敢えて仲介業者Ａ社とトラブルを起こすよりも、事前に手数料を支払い円滑なビジネスを目指すでしょう。

仲介業者が不要で直接売り主と契約できれば、仲介手数料が不要になると一般にお考えですが、トータル的には必ずしもこのようになりません。仲介業者は、購入者に代わって種種の疑問や、注文に応じますし、後日の問題解決にも購入者の立場に立って活動します。

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

売主が不動産業者の場合に、
不動産の仲介業者を間に入れた方が良いのか、
それとも売主との直接契約をした方が良いのか
非常に悩むところだと思います。

それぞれにメリット・デメリットがあり、
一概にどちらが良いということはありません。

売主と直接契約する場合、買主の仲介手数料は不要ですが、
売主と買主の間に、大きな情報格差が生じています。
通常、買主は、不動産の取引等に慣れていないため、
売主である不動産業者の言いなりで対応をしなければ
ならないことが良くあります。

売主と直接契約をして多い不満として、
仲介業者が入っていれば、大きく価格交渉ができたのに
その交渉自体ができなかった。
契約の際に不都合なことを隠された。
住宅ローンに不慣れな売主で住宅ローン選びを間違えて
結果として金利で大きく損をしてしまった。
アフターフォローになかなか対応してもらえなかった。
火災保険を売主に指定されて、高い保険に入らされた。
別途費用として、高額な外構費用を要求された。
等々があげられます。
結果として、直接契約の不利益な部分を考慮すると、
よっぽど仲介手数料の方が安かったということもあります。

原則として、買主側の仲介業者は、買主利益を第一に考えます。
価格交渉の余地があれば価格の交渉をしますし、
取引条件等で不当なものがあれば、契約前に指摘をして
不利益がないように動きます。

また、仲介業者にもよりますが、住宅ローン等の
最新事情を考慮して、最適なローン商品を選択して、
なるべく買主が長期的に有利になるように考えます。

さらに、売主のアフターフォローが悪ければ、
売主に連絡をとって、きちんと責任を取らせることも
あります。

売主から見ても、
仲介業者を通じて成立した案件については、
仲介業者との今後の付き合いもあるために、
優先的に丁寧に対応してくれることが多いと思います。

仲介業者の質によりますが、
何千万という大きな買い物の「保険」として
信頼できる仲介業者に間に入って
もらうことは選択肢の一つだと思います。

すこしでもお役に立てれば幸いです。

いろんな意見があるようですが…

ご質問のような状況で、業者Aを介さず、直接業者Bと取引をされても何の問題もないでしょう。

業者Aを介して当該物件を見学し、申込までしていた…となれば話は変わりますが、単に資料の提供を受けただけでは、業者Aが仲介手数料に相当する報酬を請求できる権利などありません。

現地に行けば、誰だって業者Bの連絡先を知ることが出来る訳ですし、業者Aと業者Bにもそれほどのつながりはないでしょう。

自己発見取引が出来ない専属専任媒介をAB間で結んでいるということは100％ありませんし、AB間で専任媒介を結んでいるとすると現地に業者Bが看板を出すなんてことはしません。

AB間では、「広告活動はやっていいよ。」程度のやり取りで一般媒介契約、若しくは広告掲載の承諾のやり取りだけのはずです。

他の専門家さんのおっしゃる通り、売主との直接取引にはメリット・デメリットがあります。
今回のように、業者さんが売主の場合には、客付け仲介業者に売主業者から手数料が支払われるケースが殆どですので、このような場合に仲介手数料を無料で仲介業務を行なう仲介業者さんも多くなって来ています。
（弊社も同様のサービスを行なっております。）

分りづらい点が多く、ご不安になられるのも当然かと思いますが、まずは物件を見学して、その物件を購入して生活をすることがイメージでいるかどうか、だと思います。

以上、多少なりともお力になれば幸です。

リード 中石 輝
http://www.lead-yokohama.co.jp/