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対象:不動産売買

土地購入契約後に発覚

住宅・不動産 不動産売買 2019/10/21 10:21

新築戸建てを考えており、理想の土地を契約し、プランニングしております。
東西の境界は隣地のブロックの中心線というのは説明がありました。
道路から見て奥にブロック塀があります。更地の前は住宅が建っていたので、その時のものか、それ以前のものです。
土地選びをしているときに土地の中まで入って、いろいろみたりはしておらず、不動産屋さんの情報のみで、検討していたのですが、実際契約を交わした後に、奥の境界線はブロック塀の奥だとわかりました。その影響で建物の位置を全面道路側に寄せなければいけない状況になっています。それだと、不便が出てくるのでブロック塀を撤去したいのですが、負担は買手の私になるのでしょうか?
ハウスメーカーさんを通じて不動産屋さんに確認したところ、現況渡しですので、買手の負担になりますとのことでした。しかし、説明に納得ができない状況です。
普通であれば、現地を不動産屋さんが立ち合いで説明をしながら見るものだと思います。またブロック塀が中に入っていることの説明もありませんし、ましてや境界がその向こう側とも知りませんし、聞いていません。私どものかってな解釈でブロック塀が境界と思い込んでいたのも事実です。

さらにブロック塀の裏にはU字溝が近隣さんと繋がって通してあり、たぶんですが雨水を排水するためのものだと思います。
そのU字溝の説明も受けてません。
ハウスメーカーさんとの打ち合わせで『実は僕らもこないだ知ったんですけど、裏の境界線がこんな感じになってます。』と写真でU字溝があることを知らされました。
お隣さんはその上に蓋を敷いて、物置をかぶせるような形で有効利用しているのも見えました。

事前に説明があり、納得をしたうえで契約を進めていたらこんな思いはしてないです。後出しで言われたことにより、ブロック塀を残しておいたことも隠ぺい工作に見えて仕方ありません。(解体により、U字溝に影響が出ることもなくはないが)
このような内容の場合、責任はどちらにあるのでしょうか?どのような条文等が関係してくるのか説明、アドバイスをお願いします。

軽肥満さん ( 兵庫県 / 男性 / 27歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

- good

境界の調査、説明が不十分です。

2019/10/21 14:21 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタントの野口です。

ご質問の内容から判断いたしますと、仲介した不動産業者の調査、説明不足がはなだしく、正常な土地売買では無いよう推察されます。

土地取引には、絶対条件として、「境界確定」が前提です。
売買対象は、「実測値売買」と「登記面積売買」がありますが、貴方の場合はどちらでしょう?多分現況の登記面積売買と思います。

更に、「実測図」は売買時交付されなかったのでしょうか?
もし実測図が無ければ、隣地、道路などとの「境界」が明示される事が絶対条件です。
境界明示の方法は、売主側が境界を示す「杭」やコンクリートなどに内付けた「鋲」を買主に通常立ち合いで示します。

今一度、売買契約時に交付された「重要事項説明書」の一部にある筈です。
これらが無い場合は、重大な欠落です。=業者の手落ち。(売買契約が白紙?)

更に、疑がわしい場合は「隣地」に確認が必要。

ブロック塀が、貴方の敷地内にある場合は、「撤去費」は自己負担。(念のため隣地に通知が望ましい)

ブロックの奥にある「側溝」は、敷地外で有れば隣人のもです。
但し、ブロックや側溝が境界線にまたがっている場合は、隣人と共有。(確認)

いずれにしても、関与した不動産業者の故意か、怠慢か 判りませんが、土地取引の最重要課題である境界調査、説明不足が宅建業法違反に該当するでしょう。

今1度、別の不動産業者(ハウスメ-カ-?)に書面を確かめて貰うと良いでしょう。

費用負担だけでなく、後々「隣人とのトラブル」回避に最初からしておくべきです。

もし、当初契約時での土地図面、境界などと相違して居れば、計画通りの建物が建たないため損害金請求、契約解除などを求められます。

文面からは、不動産業者が売主か、売買契約の媒介か、判りませんが立場によってやや対応が異なります。

個別については------ http://www.iriscon.co.jp

実測図
境界確定
境界線
重要事項説明

評価・お礼

軽肥満さん

2019/10/21 16:06

野口様
回答ありがとうございました。
帰って契約書をもう一度確認します。

質問なんですが、土地代金の話をしたときに、元々あった2階建て住宅を解体して更地にしたということで、その土地の平均的な坪単価+解体費用ということで説明を受けました。その点に関しては特に疑問・不安等はないのですが、なぜブロック塀を残したのか、残しているのだから、売り主側が撤去するべきではないのですか?ブロック塀は住宅ではないから解体する必要がないのですか?
境界際にあるのであれば、何の違和感も問題もないのですが、建設予定の建物の配置に大きく影響してくるので納得がいきません。法的な説明等ありましたら回答お願いします。

このまま建てて、住んでもモヤモヤがとれず、気持ち悪い生活になると思い相談させていただいてます。

お忙しいとは思いますが、よろしくお願いします。

野口 豊一

2019/10/21 18:58

高い評価有難うございます。

ブロック塀の撤去についてですが、契約の代金の基本が坪単価+解体費と言う事で、ブロック塀を含めるか否かは、両者の協議に含まれます。
法規的に”ブロック塀を含める--”などの規定は有りません。

売り手側が、「現況の更地渡し」と言っている時、貴方はそれを確認されており(多分)ブロック塀も現存していたのでしょうから、目視で判断できますね。
もし、現地確認した時まだ2階建住宅が建っていて、土地は、「更地渡し」の条件であれば、「何故ブロック塀を撤去しなかったのか?」と問いただし、撤去を申しでる事が出来るでしょう。

ブロック塀は、防犯、目隠し等の役目があり、隣地の方との協議で構築したものかもしれません。又は、隣地の人が撤去を拒んだものかもしれません。もしこの場合は、話は拗れますね。これらの有無を売主側に確認が必要です。

塀や擁壁などは「構築物」で、住宅=「建物」とは異なる扱いが多いのも事実です。
隣人とトラブルは、生涯の禍根ですから、これを避けるよう最初が大切です。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
044-855-8797
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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藤森 哲也 専門家

藤森 哲也
不動産コンサルタント

- good

境界塀に関する説明について

2019/11/01 16:43 詳細リンク

軽肥満様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、詳細な状況の把握ができていないため、
一般的なアドバイスにはなってしまいますが、質問内容から考察すると
境界塀の撤去費用は買主負担となる可能性が高いです。

しかし、これは一般論であり、契約内容や物件探しの経緯によっては
説明不足の責任を追及できる場合もあります。

まず、契約内容や条件、物件概要に付いては売買契約書であったり
重要事項説明に明記されます。
ここに必要な説明がなければ説明義務違反となりますが、境界塀の
所有や維持管理の説明は宅建業法の35条(重説)や37条(契約)では
説明事項にはなっていないのです。

そして、隣地と立会って境界を確定させるかどかや、その可否を白紙条件と
するかどうか、最低限の面積の確保や差異が生じた際の清算などは、
売主買主でどこまで負担するか決めて条件とします。


契約条件として現況有姿での引渡しとあり、単に更地渡しというものですと、
建物だけを解体し、境界塀などは現況というのが一般的となります。


但し、土地購入前から希望する建物プランが既にあり、その建築に支障が起きない
土地探しを事前に依頼していれば、それが業法35条(重要事項説明書)、37条(契約書)の
説明事項にはない項目でも、宅建業法47条1項1号に基づき、購入判断に重要なこと
として、宅建業者には説明する義務が生じます。

現在の塀の位置が希望プランに支障となることが明らかで、不動産業者が
意図的に説明を後出しにしているとすれば業法違反となる可能性が高いです。
もし、そういった要望を伝えていたのでしたら、そういう会話があった旨を録音する等
言質をとっておくことも良いかと思います。

ただ、業法違反とは指導の対象となるかどうかで、撤去費用を負担する義務などが
生じるかどうかは別の話になってきます。
そいった経緯がある場合でも、損害賠償請求をして、それがどこまで認められるかは
微妙な印象です。
どちらかというと、業者が行政指導などの面倒を避けるために、撤去費用を
負担して解決させた方が良いといった状況へ誘導する交渉が、無難な方向性かと
思われます。

また、一つ解せないのはハウスメーカーのプラン作りでしょうか。
境界線という財産上のラインが塀の外でも中心でも、建物を建てられるスペース、
現況として更地のスペースである範囲に変わりはありません。

これが境界線が塀の外側でなく、もっと本地側に食い込んでくる、つまり敷地が小さく狭く
なるという状況でしたら、迫ってきた境界ライン分、建物の配置も道路側へという理屈も
納得できますが、今回はむしろ外側へ広がっています。
ハウスメーカー側が建築敷地とした寸法の取り方、工作物を含めた現況に、
読み間違いや確認不足があった可能性も高いのではと印象を受けます。

不動産業界や建築業界では度々あることですが、雑な仕事の尻ぬぐいと責任を、
他者へ転換する風潮が未だにあります。
都内でも、ひどい知識不足や落ち度から招いた建築できない状況を、
近隣住人などの地権者や接道の見解を行っている行政の責任にしようと
連日騒ぎ立てるハウスメーカーにバッティングしたことがあります。

役所へ自身で行って確認すれば良いことも、仲介側へ何度も問い合わせてきては
基礎知識レベルの話が理解できないハウスメーカー担当者に不安を覚えたことも
あります。
建築に支障が出ると、味方の顔で仲介した業者を悪く言い、自身の落ち度を
誤魔化す業者に遭遇することも多々あります。


今回、軽肥満様が納得いかない状況は、もしかしたらハウスメーカー側の
そういった方向性からの説明で、不動産業者が悪いという前提に仕上がって
いる可能性もあります。

一般的な仲介を行っただけであったり、追及できるような落ち度がない場合、
その不動産業者への責任追及は時間と労力が勿体ないです。
軽肥満様の希望プラン建築の支障が、どこから来ているのか、その責任は誰に
帰属しているのか、当事者となっている不動産業者でもハウスメーカーでもなく
まったくの第三者や第三機関に相談してみては如何でしょう。

明かな原因と責任の帰属先が判明すれば、撤去費用を負担してもらえる展開も
あるかもしれませんし、それが仮に、自身の負担となる一般的なものであると
ご納得できれば、今あるモヤモヤやストレスは多少でも解消できるかと思います。

「私どものかってな解釈で・・・」というくだりがございますが、軽肥満様が
そう思ったことに落ち度などはないと思います。
業者でもなければ、そう何度も売買をすることがない不動産売買です。
そのような細かいところまで自分で確認していなかったと改められる姿勢は、
むしろ立派です。

そういった問題や支障が出た際の責任逃れは、本当に多い業界ですから、
問題解消や責任の帰属先精査にも思い込みは大敵です。
どちらか一方の当事者は自身が責任を被らないようにしか立ち回りません。
そのことを念頭に、まずは第三者へ詳しい状況説明のうえ相談することが
最良と思われます。


ストレスの多い日々で、ネガティブな感情にもなりやすい状況と察しますが、
軽肥満様にとってベストな問題解消に役立つアドバイスとなれば幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

宅建業者
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重要事項説明
損害賠償
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(不動産コンサルタント)
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