住宅ローンの繰り上げか　借り換えについて。

こんばんは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

繰り上げ返済については、早ければ早いほうがいいです。繰り上げ返済の方法には、期間を短縮する方法と毎月の返済額を軽減する方法があり、今後の家計の状況により検討してみてください。
借換えをすべきかどうかについては今後の完済目標により変わってきます。まずは今後の完済予定を検討しましょう。住宅ローンは借金なので可能であれば早く返したほうがいいです。もし、60歳までに完済完済をするのであれば、あと１３年間なので、今ままでいいかと思います。


株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

お聞きしている範囲から逆算すると、
以前にも繰り上げ返済をしているものと思います。

繰り上げ返済は、元金を直接返済します。
現在の資金で、いずれ繰り上げ返済を予定しているのであれば、
なるべく早い方が利息の軽減効果は大きくなります。

FPの一般的な目安として、
ローンの残債1000万円以上
ローン残期間10年以上
金利差1％以上
の場合に住宅ローンの借り換えを検討します。

今回、家計の状況が分からないので判断付きませんが、
60歳までに完済することが可能な支払い余力があるとします。
その場合、金利優遇が付いた変動金利（実行金利で1.075％）に切り替えて、
定年までの10年強で完済してしまうのが良いと思います。

変動金利については、いろいろと誤解があります。

日本の現状を考慮すると、短期金利の金利上昇の
可能性は低いと思われます。
今後10年程度で完済できるのであれば、
変動金利でも１％以上の金利優遇が付けば、
十分に有利になると思います。

詳細はシミュレーションをしなければ分かりませんが、
より金利の低い変動金利に借り換えて、
繰り上げ返済で、定年までに完済するのが良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ｈｉｍｅｃｔｈさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『３００万繰り上げしたいと思っているのですが、今すぐした方が良いのか、金利が３．６１％になってから下法が良いのか、また、繰り上げ返済せずに、金利が低いところに借り換えした方が良いのか．．．』につきまして、住宅ローンにつきましては、融資先の金融機関から発行されている返済予定表をご参照していただければお分かりいただけますが、毎月の返済額は返済当初も返済の後半の方でも金額は変わりませんが、返済当初の方が毎月の返済額に占める支払い利息額の割合が高くなっています。

また、繰り上げ返済資金につきましては、原則として借り入れ元本にのみ充当されて、それに対応するローン利息をそっくりそのまま差し引くことができます。

よって、繰り上げ返済を行うのでしたら、後から行うよりも返済当初に行った方がその効果は大きくなります。

また、住宅ローンの借り換えによりメリットが出るための条件として、
１．ローン残高が１，０００万円以上残っていること。
２．返済期間が１０年以上残っていること。
３．現在のローン金利と借り換えた場合のローン金利との差が、１．０％以上になること。
などとなります。

よって、ｈｉｍｅｃｔｈさんの場合は、借り換えによるメリットもありそうです。

つきましては、借り換えの前に借り換えにかかる費用相当額を手元に残したうえで、まず繰り上げ返済を行っていただき、その後から借り換えを行っていただくとよろしいと考えます。

また、老後の生活資金のことを考慮した場合、住宅ローンにつきましては退職するまでに返済の目途が立てられるようにしておいてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

himecth様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ（R）という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のＦＰをしております。
（NPO法人日本ＭＰ協会認定の千葉県第1号のモーゲージプランナーでもあります。）
宜しくお願いいたします。


繰上げ返済については、早く実行すればそれだけ支払い利息が少なく済むので“お得”です。金利が上がるまで待つ必要はありません。
おそらく、ローン残高から推測するに、３～４年目くらいに200万円程度の繰上げ返済を既に行われているのではないでしょうか？


積極的に返済を進めるのも良いですが、もし、お子様がいらっしゃるなど、将来の教育費負担等、出費が予測される場合は、タイミングを検討して慎重にお願いします。できればライフプラン表を作って「“今”繰上げ返済をしても、将来も問題無いか？」という視点から見てみることもお薦めします。


現時点で期間短縮型で繰上げ返済をすれば、4年程度は短縮できると思われます。
そこで、いつまでの完済を目指すか？についてですが、これはローン契約者様の働き方次第です。


60歳定年のお仕事であれば、60歳完済が理想ですが、
例えば、再雇用が約束されている等の場合、毎月の返済額が今の半分や3割程度なら問題なく返済して行けるのではないでしょうか。
（その為には、繰上げ返済の方法を返済額軽減型も組み合わせる必要があります。）
（60歳完済を目指し過ぎて、現在の生活が窮屈になり過ぎるのも考えものという考え方もありです。）
逆に、定年のない自営業なら60歳完済にこだわる必要もないですし。


最後に、借換えの検討ですが、現在のローン残高や金利水準から、借換え諸経費を支払ってもメリットは充分あると思います。現在は団信保険料も別途支払っているのではないでしょうか。更に借換えを現在よりも期間の短いローンとすることで、火災保険も一緒に見直すこともできます。


以上ご参考になれば幸いです。


『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[ＳＣＭＰ] / ファイナンシャルプランナー[ＣＦＰ(R)]

http://www.shinkyo-jp.com/
jls@shinkyo-jp.com