分筆する場合のメリット・デメリット

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず、分筆と分割についての件からお伝えしたいと思います。

分筆は、１つの土地を登記上２つ以上に分けて明確にすることになります。
当然ながら、境界杭も新たに入れることになります。

また、この場合、いわゆる権利書も当初の土地１つ分ではなくなり、その分けた数だけ増えますし、公図というものにも線引きされ分けた部分が明らかになります。


これに対して、分割は登記上はその分けた内容は反映しませんので、なにも変化はなく形式的に土地を分けた格好になります。
境界杭も簡易的なものでも構いません。


次に、ローンに関することですが、基本的には分筆されることをお勧めいたします。
ただし、分筆後の母屋の方にも、建築基準法等、法令の条件をみたすようにしなくてはなりませんので注意が必要です。
また、法的条件によっては、分割では新築の方の確認許可が下りない場合もありますので、行政に確認しておくことです。

また、ローンを借りた場合、分筆されていれば母屋の建っている土地とその建物には抵当権はおよびませんが、分割の場合には母屋の方にも抵当権の設定をするように求められるケースがあります。
ですから、こちらの方は事前に金融機関に確認しておくことになります。

費用はかかりますが、後々のことを考えると分筆をされておく方が何かと煩わしくないかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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オフィス・アースワークスと申します。

分筆と分割の違いですが簡単に言いますと、分筆は登記簿上での変更になります。
分割では登記簿はいじりません。権利関係を分ける事が必要であったりメリットが
ある場合は分筆になります。
銀行でローンを組むときは権利関係は重要になります。
また、分筆した場合に名義を変えると贈与税がかかる場合があるのでご注意下さい。
特に権利関係をいじる必要なければ分割で大丈夫です。

確認申請を出す場合、建築基準法上ではどちらでも構いません。
どちらの場合も、建築基準法上では土地は別れています。
また、それそれの敷地が道路に2m以上接道する必要があります。

分筆でも分割でも、ご実家のほうが土地を分けた後の広さや高さ規制
の関係で基準法違反になる場合があります。
（例えば、建ぺい率や容積率が分割後の敷地面積からするとオーバーになる場合）

この場合は、「既存不適格」という状態になります。
だからといって、それをどうこうしよ、とは言われません。
建て直しの時は、新しい土地の大きさで建ペイ・容積が決まるので現在より
小さい家になる可能性が出るだけです。
ただし、家に関するなんらかの補助金（例えば耐震改修）などを受ける時に問題
になる可能性はあります。

ご質問者の場合は、100坪の敷地ということですので大概は大丈夫だと思いますが。

ご質問の件ですが、分筆や分割をしない状態ですと、１つの敷地に二つの建物を建てるようになります。
建築基準法上、１つの敷地に一つの家しか建てられないというものがあって、もし一つの敷地で家を増築するのなら、トイレ、キッチン、お風呂の３点セットのうち、一つはずした付属屋でしか建物が建てられなくなるというのがデメリットでしょう。

もし、３点セットが家に必要でしたら、分筆か分割する必要が出てくるでしょう。
別の視点でのお答えでした。参考になると嬉しいです。

八納啓造