住宅ローン、変動？フラット35？

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

フラット３５と変動金利どちらがいいかというご質問についてですが、基本は長期の固定金利のフラット35のほうが今の金利状況を考えると金利上昇リスクがないのでいいでしょう。
もし、完済を5年から10年で考えているのであれば変動金利を選択するのもいいかもしれません。ただし、変動金利は6ヶ月に1回の金利見直しですので、結果的にどちらが特になるのかはわかりません。
これからお子さんの教育費などがかかってきますので、返済計画が立てやすい固定金利を選んだほうがいいのではないでしょうか。

はじめましてdaru様。アイスビィの植森宏昌です。

以前にも他の方の質問に対してお応えしたのですが最近、住宅ローンの事前審査での通過率が５割を切っています。昨今の低金利の関係で借入額の割には毎月の返済額が抑えられる関係から安易に不動産屋に言われるまま住宅購入に踏み切る方が増えたのも原因の１つと考えられます。会社倒産、失業、賃金カット病気等もあれば、取引先の倒産などに因る他の要因からの収入の減少等もあり、ある日突然何が起こるか分からない世の中になってきましたね。

又、仮に景気が回復した場合、１０００万円当たり金利が１％上昇すると返済額は毎月５０００円近く上昇します。給与の上がらない時代に５０００円は死活問題ですよね？借り入れが３０００万円あれば１５０００円ですからね。。。

そので最近は、フラット35の申込件数が急増しています。平成21年度は20年度に比べて、申込件数が約2倍（買取型）と大幅にアップしました。

では、何故、人気なのか？ですが１番はフラット35Ｓなら、返済開始後10年間の金利がマイナス年1.0％に拡大されたからでしょうね。それなら、今、流行りの銀行の変動金利とたいして遜色ない金利となる上、固定金利で且つ 11年目以降の金利も当初から確定しており、将来的な金利変動リスクがないからでしょうね。

賃貸は高ければ引っ越し出来ますが、購入した物は簡単には移れません。まして、購入時の価格より高く売れる家は殆ど皆無でしょうね。仮に同じ値段で売れたとしても購入時に掛かった諸費用や、売却時に掛かる仲介手数料、引っ越し費用などを考えるだけで赤字です。不動産屋は売れば終いですし、その後、買い換えてくれても再度、手数料が入ります。

金利だけで判断せず、ご自身や家族の将来を含め慎重に判断される事を私ならご提案します。

ｄａｒｕさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合、住宅ローンは変動とフラット３５のどちらが良いのでしょうか。』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む『変動金利』や『短期固定金利』で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローン更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は３年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても『長期固定金利』で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

よって、ｄａｒｕさんの場合、これから予定しているライフイベントやそれにかかる費用のことも考慮したうえで、どれくらいのペースで繰り上げ返済を行うことができるのかをご検討したうえで、『変動金利』にするのか、あるいは『フラット３５』にするのかを決定するようにしてください。

尚、５年後にご両親からの援助資金３００万円につきましては、贈与税の課税対象となってしまいますので、できることならば、住宅取得時に援助してもらえれば、『住宅取得資金贈与の特例』の適用が受けられることになり、そちらの方が有利となりますので、一度ご検討していただくことをおすすめします。

また、『住宅取得資金贈与の特例』の詳細につきましては、最寄りの税務署でご確認ください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ファイナンシャルプランナーの山田と申します。

総返済額で、固定金利と変動金利のどちらが有利となるかは残念ながらその予測は難しいでしょう。

ですから、商品の特性や注意点を良く把握して、自分達の性格、ライフプラン、ライフスタイルに合ったものを選ぶということに尽きます。

固定金利の特徴は、返済額が一定のため将来のプランが立て易く、今後金利上昇局面となった場合は有利となります。

一方、現在の変動金利はその水準が低いため魅力的に感じる方も多いと思いますが、
金利が低いからこそリスクは高くなっていると考えた方がよいでしょう。

変動金利を選択する場合は、

１）どの程度の金利水準までなら返済可能かを事前に把握し、その金利水準まで余裕がある、
２）繰上返済をこまめに行うことが可能、
３）今後の金利の推移を継続的にチェックし、金利上昇時には素早く対応することができる

最低限、以上のようなポイントをクリアする必要があります。

また、どちらかに決められない場合は、固定、変動のミックスについても検討してみましょう。

以上、わずかでも参考になれば幸いです。

山田ＦＰ事務所 http://www.yamadafp.com/
山田 聡