住宅取得特別控除と住宅ローン減税の関係についてなど

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

お聞きしている限り、相談されている不動産業者が
税金等の仕組みを全くわかっていません。
今までの話はすべて無視してください。


今回、土地の不動産売買契約書の価格（土地価格）と
建物請負契約書の建物価格（税込）の金額が合計で3000万円とします。
この金額が不動産の価格となります。

そのうち2000万円をご主人名義の住宅ローンで調達し、
残りの1000万円を奥様が直系の両親から
贈与の特例を使って調達したとします。

ご主人の住宅ローン控除は、ローン控除の対象となる
条件を満たしていれば、規定通りすべて活用できます。
（10年間、年末借入残高の1％）
ただし、あくまでも税金の還付なので、支払っている
所得税の方が低ければ、その金額が還付金額になります。

不動産の名義に関しては、出資した金額に応じた
登記持分とするのが原則です。
出資した金額と登記の持分がずれている場合には、
その差分が贈与と見なされる可能性があります。

今回、資金の出所がご主人2000万円、奥様1000万円と明確なので、
登記持分は、ご主人：奥様＝２：１となります。
上記の出資割合以外の持分比率でも、登記は可能です。
ただし、その場合、出資金と持分がずれている部分に
関しては贈与と見なされる場合があります。

また、今回、奥様が活用する住宅取得資金の贈与の特例に関しては、
あくまでも住宅取得資金として贈与があった場合に適用となります。
したがって、不動産取引の決済前に贈与が行われている必要があります。
不動産取引の決済が完了した後に、住宅ローン等を返済するために
贈与を受けても、特例の対象となりませんので、ご注意ください。


今回の話は、とても単純で、3000万円の不動産を
ご主人が2000万円、奥様が1000万円を出して
共同で購入するだけの話です。
その資金調達の方法として、ご主人は住宅ローンを使用し、
奥様は贈与の特例を活用しているだけです。

仕組みをよく理解していない不動産業者の話に惑わされないで
シンプルに考えておけば大丈夫です。

個別の税相談に関しては、税理士、税務署等にご確認ください。

素敵なマイホームを実現されることを願っています。
ぜひ、頑張ってください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

とも×２さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
不動産屋さんの説明は誤りのようです。
住宅取得資金贈与を受けた１，０００万円相当額につきましては、自己資金扱いとなってしまいますので、住宅ローン控除の適用対象から外れてしまいますが、残りの２，０００万円につきましては、住宅ローンを組むことになりますので、適用利率は１．０％となります（０．５％になってしまうようなことはありません。）

また、来年の３月に確定申告をする場合、控除される期間が１０年間となります。

ただし、控除できる金額は借入金額の１．０％または給与所得税額のどちらか少ない方の金額となります。

質問２について
物件価格を３，０００万円とした場合、
１．ご主人様の出資金額は、住宅ローン相当額の２，０００円。
２．奥様の出資金額は、住宅取得資金贈与の１，０００万円。
となりますので、
ご夫婦各々の持ち分割合は、
１．ご主人様の持ち分割合は、は２／３。
２．奥様の持ち分割合は、１／３。
となります。

質問３について
住宅取得資金贈与の特例の適用を受けるための条件として、これから住宅を取得することを目的としたご両親などからの贈与資金ということになります。
尚、取得した後からこの制度の適用を受けようとしても、残念ながら難しいと思われます。

よって、ご検討されているＢ案ならば、住宅取得資金贈与の特例が受けられると思われます。

尚、Ａ案の場合、住宅を取得した後からの贈与となりますので、住宅所得資金贈与の特例の適用は受けられないと思われます。

尚、残念ながらファイナンシャル・プランナーは税金に関しては専門家ではありませんので、住宅ローン控除や住宅取得資金贈与の特例の適用にあたっては、最寄りの税務署で必ず確認するようにしてください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄