親族間売買による住宅ローン

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

親族間の売買は、売買の必然性があり、かつ価格が妥当であれば、
都市銀行でも住宅ローンの対象となります。

その際の条件としては、不動産仲介業者が間に入った
不動産売買取引であることが要求されます。

住宅ローンの対象となれば、あとは通常の審査となるため、
親族間売買であるが故に金利が上乗せになることはありません。
通常の条件（抵当権の設定、保証料、団信加入、火災保険加入等）
が必要となるだけです。

弊社でも、親の物件を結婚した息子夫婦が購入する等の
親族間売買を住宅ローンを使用して何度か行っています。

今回のケースにおいては、売買の必然性については、
事実通りで良いと思います。

物件の詳細が分からないので、なんとも言えませんが、
ひっかかるとすると価格の妥当性だと思います。

どれくらいで実質的に贈与と見なされるかは
各税務署の判断によります。
ただ、不動産業者の買取価格くらいまでは、
通常の売買金額の範囲だと思います。

親族間売買でも、住宅ローンを使用するには、
不動産仲介業者の協力が必要となるので、
一度、不動産仲介業者に、対象の物件の
買取価格を確認してもらうと良いと思います。
また、可能であれば、その不動産買取業者から
購入申込書の形で、その価格をもらっておくと
後から証拠として添付することができます。

感覚的には、一般の相場価格から２～３割くらい安く
買取業者は価格を設定しています。

最終的には、税務署の判断となるので、
必要であれば税務署、税理士等にご確認ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

ｒｕｋｅ６６６６さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『この場合の条件とは、『利率の上乗せ』『抵当権の設定』以外に何が考えられるのでしょうか？』につきまして、融資する金融機関としては、適切な不動産取引に基づく住宅ローン融資という形をとりたいのかも知れませんが、私が受けた相談の事例として、ご両親から娘さんがご両親が所有している戸建ての買い取りと、ご両親の住宅ローンにつきまして住宅ローンを娘さんが組み直したいという相談を受けたことがありますが、融資先の金融機関からの条件として、親族の間での売買に当たって仲介業者を入れた上で、売買契約を行うということでした。

尚、その金融機関の場合は融資物件に対する抵当権の設定は必要となりますが、利率の上乗せということは融資条件の中にはありませんでした。

このときの金融機関の名前などをお知らせすることはできかねますが、相談に乗ってもらえる金融機関はありますので、ご自身で当たってみてください。

『さらに約２，０００万円が適正価格かどうかは評価額を基準に決めないと、贈与税がかかってしまうのでしょうか？』につきまして、通常考えられる不動産の取引価格から著しく低い売買価格にしてしまった場合、低廉譲渡ということで通常考えられる不動産価格との差額につきまして、贈与税が課税されてしまう可能性があります。

よって、親族間の売買で入ってもらう仲介業者の方に、不動産の取引価格も合わせて相談するようにすれば大丈夫だと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ruke6666様へ

はじめまして、実践経験を基にアドバイスしておりますFP事務所アクトの山中と申します。
今回、ruke6666様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．私は以前（５年程前）に親子間売買の個別相談依頼を受けて、都市銀行ではなく地元の信用組合にて住宅ローンを実行と所有権の移転登記まで確認して完了に至った実績があります。

２．その際のポイントは、相談者に不動産業者ならび不動産鑑定士を紹介して、正確な物件評価額（≧売買価額）と正式な土地建物売買契約書を作成を依頼して、かつ親子間の売買契約不備がないかどうかを所轄税務署で確認後、取引ある金融機関のうち親身に対応してくれそうな信用組合へ出向き相談。住宅ローンとして申込みいたしました。

３．その結果、借主（子）の年収（返済負担率）・勤務年数・勤務形態・個人信用情報等の問題なく、住宅ローンが承認され無事実行に至り親子間売買が成立いたしました。

４．ruke6666様の借入に対するスタンスとして、一つの金融機関に拘ることなく他の金融機関との相談をすることや、その間に税務署や不動産業者及び不動産鑑定士と合い金融機関に有無を言わせることがない様な行動が必要と考えます。

５．尚、住宅ローン金利につき、都市銀行に比べ中小金融機関の金利は多少高いく設定させていますが、住宅ローンが実行出きれば数年後にチャンスが見て借換えされてはいかがでしょうか。

以上、その他ご相談があればご連絡ください。お待ちいたしております。

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