親子間売買

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

本人たちに現金がない親子間売買の場合、
大きく2通りの購入方法があります。

今回のケースにあてはめると、

一つ目の方法は、
親から2000万円を借りた形にしてその2000万円で土地を購入する方法です。
土地の所有権は「maynene」さんたちのものになり、
2000万円の借金を借用書（金銭消費貸借契約書）に基づいて、
親へ毎月返済していく方法です。

もう一つの方法は、
割賦販売による購入で、親からの土地（もしくは土地の持分）を
分割支払いによって分割購入する方法です。
不動産売買契約に基づいて、定期的に支払いを行い、
支払いに応じて親からこちらへ所有権を移転していきます。

一般的には、所有権の移転時期が確定できるので
親族間の借入で対応する方が多いと思います。

2000万円の借入条件によっては、税務署から贈与とみなされる
可能性があるので、借入条件を「他人並み」にするのが良いと思います。
例えば、お母様の年齢にもよりますが、
借入金額2000万円、借入期間20年とすると、金利は別として、
毎月の支払いが、83,333円/月となります。
この程度の条件であれば、銀行等に余計な費用を支払わずに、
かつ、妹さんたちからも文句が出ないのではと思います。

ちなみに、借入の際に金利ついては、現状を考慮すると
ゼロ金利でも構わないかもしれませんが、普通預金程度の
金利は付けておいた方が良いと思います。
詳細は税務署にご確認ください。


今回のお話で判断できない点がいくつかあります。
土地の相場2000万円位は、土地の全体なのか半分なのか？
なぜ、半分の土地を購入もしくは賃借したいのか？
建て替えた家に、お母様は同居するのか？
建て替え費用（建物部分）については、銀行ローンを使用するのか？
妹たちは、半分の土地に対して、毎月どれくらいの支払いであれば、
文句を言わないのか？

詳細が分かれば、より具体的なお話ができると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

maynene 様

住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。

ご質問への直接的な回答にはなりませんが、敢えて違う視点でアドバイスさせていただきます。

目的は、継続的な出費がないこと、そして将来の相続トラブルを未然に防ぐことです。

被相続人の生前中に、相続のお話しをされておかれることは相続争いを未然に防ぐ大きな手法です。

お母様の年金代わりにするために支払うというような理由があれば別ですが、相続人間のトラブルへの配慮のみということであれば、何らかの形でお母様にお渡しした資産は、将来、他の相続人も含めた相続の対象となることを考えるとちょっと違う感じがしませんか。

難しいと感じるかも知れませんが、遺言書の作成も視野に入れ、お母様も交えて姉妹で協議なさってはいかがでしょう。今から夫々の取得資産を決めておくというものです。

もしこのような方法で上手く進むならば、勿論税務上の様々な検討は必要ですが、相続時精算課税制度を利用しての贈与や使用貸借（無償で借りる）することができればより理想的のように感じます。

いずれにしても、より専門的な見解は必要になりますのでご了承ください。
簡単ですが、ご参考となれば幸いです。

弁護士の松野絵里子です。

親の土地に借地権を設定するには、その契約書を作成する必要があります。建てた家について自分名義に登記すれば土地の借地の登記はなくてもよいでしょう。

ただ、借地権の設定時には通常権利金という土地の価格の半額以上の金額を払いますので、これをしないで借地権を設定する場合にはかなり借地料を高くするなど贈与税がかからないような工夫が必要になると思われますので、税理士に相談したほうがよいでしょう。なお、借地上の建物を自分名義に登記することによって借地権を第三者に対抗することができるようになります。

相続のときには、もし贈与となるようなな有利な条件で借地権を設定していたとすると、借地権の贈与と同視され、利益を受けた額が特別受益とされて、相続のときに相続できる財産が減ります。これは、他の相続人と公平を保つためですので仕方ないですね。

借地権を設定しないで家を建てることもでき、これは使用貸借という、無償で借りるというものです。
これには贈与税がかかりません。ただ、建物を建てる目的で借りているので建物の使用できる期間（数十から50年くらい）で終わってしまいます。
実は、親子間では、この「無償で貸す」という方法がよくとられていると思います。相続の際には、土地を相続人で共有することになるので話合う必要がありますが、その土地の上にあなたの家があれば通常は、その土地はあなたのものにして他のものを他の相続人がもらおうという方向で協議しますね。

今後の紛争を防ぐためには使用貸借で建てるということも妹さんには言っておいたがほうがよいですが、法的には土地の名義人のお母様がよいといえば建てられます。ただローンを借りるには土地も抵当に入れないといけないことが多いです。