不動産ローンについて

不動産中心のFP野口です。

ハル０３１８様の信用で銀行がローンに応じたのでしょう。現在の所有者はハル０３１８様になっているはずですね。当然ローン債務者もハル０３１８さまです。
現状では、兄様の銀行信用が薄いのです。

幸いにも兄様が職に就かれ生活の基盤が出来つつ有るようで、１度２、３の銀行に駄目元でご相談されては如何でしょうか、これが駄目でしたら現状を暫く続けて頂き安定した状態が判り、ローン返済も継続できると銀行信用を得ることです。

それには、次のことをされたら良いと思います。

・ローンの名義（債務者）は、現状のまま継続。
・ローン返済額と同等以上の金額を、毎月ハル０３１８様の返済口座へ引落期日前に、兄様が振り込む。（１回も漏れがなく遅延もないことが判る兄様が実質負担したことが判る実証を作る）
・固定資産税も兄様が負担した実績も証明できる足跡を作ることが大切。
・１～２年間がこの状態を続ける。

その上、銀行に実質ローン負担は兄様が行っている事が判る資料を持って行けば、銀行は、ローン債務者変更に応じるでしょう。
当然そのとき所有者変更も行っても良いでしょう。あるいは、所有者変更登記はその前でも出来ますが、銀行の心情は良くないかもしれません。

ご結婚で改姓されるので有れば、変更登記は絶対条件ではないですが、司法書士にお願いすれば、簡単に出来ます。

兄様が改めてローンを組むより、債務者変更が費用が安く簡単です。

当初購入時の４００万円の自己資金は誰が負担されたのか判りませんが、ハル０３１８様が全額負担されていますと贈与税が発生の恐れがが有ります。兄様、母上が負担していれば尚可です。
ただ、ハル０３１８様には既に不動産取得税が発生していると思いますが、これ以下の金額が新所有者である兄様にかかります。（５～１０万相当）

ハル０３１８さんへアドバイスです

兄弟間の売買に対しては、住宅ローンの適用は難しいと思います。
当面は賃貸借契約によってお兄さんとお母さんに住んでもらってはどうなんでしょう。
（ちゃんと家賃を支払ってもらって）

ハル０３１８さんの新居については、結婚されるご主人名義の住宅ローンで取得できれば、当面は問題がないと思います。

20年後ぐらいに、マンションの住宅ローン残高が少なくなった時点で、お兄さんに安く売却することもできると思います。
早急に結論を出さなければならない問題ではないように思いますが、いかがでしょうか？