離婚時の不動産について

はじめまして。

ファイナンシャル・プランナーで、
不動産コンサルタントでもあります、
行政書士の松本です。

気づいた点について、書かせていただきます。

財産分与と養育費は、目的や観点が違っています。

財産分与は、婚姻期間中の財産を清算することが、
主目的になっていると考えています。
夫婦のあいだでの観点で、協議されて、
一向に構わないことになります。

一方、養育費は、子の監護に関する事項であり、
今後、お子さんを育てていくための費用を、
父親としての扶養義務に基づいて、
子を監護・養育していない側に対して、
支払い義務を負わせることを目的としています。
子の福祉や利益などを考慮して、
子の立ち位置からの観点で決められていく。
そのように考えています。

財産分与と養育費を混同させて、
あるいは、リンクさせることにより、
解決策を導き出すことは、
賢明なやり方ではないのではないかと考えます。

お子さんが成人になられるまで、２０年。
その２０年間に、想定できる事柄を整理してみてください。

あなたが再婚されることがある。
離婚されようとしている妻も再婚することがある。
お子さんが、東京の大学で学ぶことになることもある。
不動産の価値が下がり、売却価額が低くなってしまう。

もし、あなたが再婚されるなどの事情が生じて、
現在のお住まいのほうがいいと思われた時に、
あなたが今現在、考えておられることとは逆に、
あなたが自宅の所有権を１００％確保しておくほうが、
よかったのではないかと、後悔に似た気持ちになってしまう。
そのようなリスクが存在しないとは言い切れないように思います。

共有名義の不動産は、
共有している者全員の合意がなければ、売却できません。
家賃相当額を受け取るのであれば、
賃貸借契約書の作成は必要だと考えますが、
貸主としての義務が発生することに留意しなければなりません。

２０年間、転居する自由を放棄させることまで、
要求することが許されるかどうかについても、
疑問視せざるを得ないように思えます。

以上が、気づいた点の一部です。
字数制限があり、これ以上は書くことができません。

あなたの参考材料になっていれば、幸いです。

弁護士の松野絵里子です。法的な側面からですが、ご質問の回答をさせていただきます。

ご質問１
調停時に「成人時の売却清算または所有権の買取」を調書に記載する方向ですすめる予定ですが、それでも継続して家に住み続けた権利の方が、調停調書の記述より重たくなるのでしょうか？

調書に書かれたことは確定判決と同様の意味がありますので、それと同じ判決をもっているということとお考えください。よって、それに基づいて買取ったので所有権を移転せよとかいえるわけですが、その場合の価格の決め方が難しいですよね。調書の書き方を工夫して、当然にある時点で所有権が移転できるような工夫が必要かもしれません。価格もあなたが合理的に決めてよいような形（固定資産税からある式で割出すとか）など、あなたが一方的アクションでことをすすめられるよう、裁判所とよく協議して調書の文面を決めたほうがよいでしょう。そうすれば奥さんが居座って困るというのはなくなると思います。

また、こういう場合、財産分与においては不動産全体を貴方の名義にして期間を決めた賃貸借契約を妻と交わすのも有効な方法です。この場合、所有権は明確に離婚時に貴方にうつるからです。これはローンを出している金融機関が承諾してくれるかわかりませんが、借換えということも可能かもしれませんね。

ご質問２
離婚後の養育費についても、家の賃料相当額を養育費に充当し、その差分を支払う予定としていますが、その場合、不動産の賃貸借契約みたいなものを取り交わしていたほうがよいのでしょうか？

共有名義のままにするなら、貴方が住まないということは貴方の持分については貸すわけですので、調停調書に期限を決めて賃貸借であることを明記しておくとよいでしょう（それなら別途の契約は不要です）。養育費支払と賃料は、賃貸借契約が存続している間は相殺できるという合意も入れておけばよいかと思います。もっともそうすると賃料の収入がでて課税されるかもしれませんが、ローン・減価償却などでほとんど利益はでないのではないでしょうか？そこは確認してみてください。