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フラット35S対象外物件

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/08/20 13:33

戸建購入にあたり、ローンをどうするか悩んでいます。

フラット35Sに惹かれているのですが、購入の戸建は35Sの対象ではないと不動産屋に言われました。
建築条件付き土地なので、35S対象の家を建てればよいのですがそうすると価格がかなり高くなってしまうようです。(いくら高くなるのかは現時点で不明です)

土地+建物の見積り額は3100万円ですが、予算的にもあまり余裕が無いので建物の価格は抑えたいところなのですが
多少建物の価格が高くなってでも35Sでローンを組んだ方がトータル的に安く抑えることができるのでしょうか?

できるだけ長期固定のローンがいいので、通常のF35も検討していますが下記のどれがいいのかわからなくなってきました。

1.物件価格が高くなるがF35S
2.F35
3.一般金融機関の長期固定ローン


F35と金融機関の固定ローンは団信や保証料の違いはあるのでしょうが、どちらがいい(お得)でしょうか?

あと、一般金融機関の10年固定のローンはあまり意味ないでしょうか?
結局10年後また悩むことになるのでしょうか。
某銀行のキャンペーンで金利優遇が完済までずっと▲1.75%で、10年固定の場合10年間は1.95%だそうです。

みなさまのご意見よろしくお願いします。

chihhiaugさん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:2件

佛坂 好信 専門家

佛坂 好信
不動産コンサルタント

20 good

難しい質問ですが・・・私なら銀行の優遇金利を利用します!

2010/08/21 21:51 詳細リンク
(4.0)

chihhiaug様、初めましてタカラシンコーの佛坂です。

団信については、銀行は無料でフラット35は毎年の元金残高に応じて毎年掛かります。
http://www.jhf.go.jp/files/100014177.pdf
http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.html#total

一年ごとなので以外と負担に感じる部分が多いかと思います。

フラット35Sについては、私の経験上在来工法であれば、省エネルギー性の技術基準適合で坪あたりの差額はおおよそ3万円から5万円だったと思います。

保証料(手数料)については、金利の優遇を受けるためには
銀行は保証料として、借入額の約2.1%程度
フラット35は手数料として約2.1%程度
上記の差は、手数料は繰り上げ返済しても戻りませんが、保証料は返戻されます。


某銀行さんの金利優遇が完済までずっと▲1.75%であれば、

もし店頭の変動金利が4%になっても実質2.25%であればあえてフラットを借りるメリットは少ないと思います。

但し金利は、変動する物ですから絶対はありません。

ご心配だと思いますので現在の収入状況等が安定されているのであれば、10年固定の金利の安い銀行を選びます。

そして、10年後に他行に切り替えることありかと思います。

銀行
省エネ
収入
保証
返済

評価・お礼

chihhiaugさん

ご回答ありがとうございます。
住宅ローンて本当に難しいですね。
35年固定の方が資金計画しやすいと思い、できるだけ長期固定を希望していましたが
最近は変動金利の安さにちょっと悩んでしまいます。
ちなみに35S対象物件にするにはプラス80万くらいとのことでした。
計算するとフラット35を組むならプラス80万払ってでも35Sにした方がトータル的には安かったです。
でもおっしゃるとおり、団信の年払いは負担に思います。
金利優遇▲1.75%を考えると変動でもいいかな?と思ってしまいますが、これから先の金利など誰もわかりません。
もう少し検討してみようと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

佛坂 好信
佛坂 好信
(東京都 / 不動産コンサルタント)
タカラシンコー 取締役
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンについて

2010/08/22 19:06 詳細リンク
(3.0)

chihhiaugさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『...下記のどれがいいのか分からなくなってきました。』につきまして、chihhiaugさんがご記入されている3つの住宅ローン商品のうち、どの商品が最適なのかにつきましては、具体的に住宅ローン商品を確認させていただいたうえで、キャッシュフローなどのシミュレーションを行ったうえで、比較してみないと残念ながらアドバイスは出来かねます。

尚、多少費用がかかりますが、ご希望いただければキャッシュフローなどのシミュレーションのうえ、アドバイスをいたします。

『F35と金融機関の固定ローンは団信や保証料の違いはあるのでしょうか、どちらがいいのでしょうか?』につきまして、どちらが良いと一概には申し上げられませんが、多くの場合フラット35の方が安く済むと思われます。

尚、具体的には比較していただく必要があります。

『一般金融機関の10年固定はあまり意味がないのでしょうか?』につきまして、10年固定金利だからといって意味が無いということはありません。

住宅ローンを組んだ後からの返済計画により、固定期間を何年にするのかを決定していただくことになります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

シミュレーション
商品
費用
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住宅

評価・お礼

chihhiaugさん

ご回答ありがとうございます。
一般的には金融機関の固定より、フラット35の方が安く済むんですね。
団信の年払いというのが多少負担に感じますがやはり安い方がいいです。
もう一度返済計画をそれぞれのパターンでし直してみようと思います。
ありがとうございました。

渡辺 行雄

chihhiaugさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、足しようなりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、分からないことなどありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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渡辺 行雄
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