建築条件付き物件、住宅ローンについて

マネー住宅資金・住宅ローン 2011/11/10 10:37

お世話になります。
初めて質問させていただきます。
家の検討はこれからしようかという時に出てきた物件で、何の知識もないままの検討スタートで急展開だったため色々と無知な部分がありますので下記ご相談にのっていただけたらと思います。
歳：32歳(勤続10年)、年収：580万（一部上場）、その他ﾛｰﾝなし
土地：1900万、建物：3100万（諸経費は家具等諸々含めて)
頭金：1600万(親支援あり）
ﾛｰﾝ：借入れ3400万で34年ﾛｰﾝくらいを・・
建築条件付きの土地を購入し新築住宅を建てる予定です。
10/30に土地売買契約(手付金￥915,000支払済）、11/3（手付金￥3,015,000支払済)に建築請負契約を済ませました。間取りも決定しており、今後は毎週、内外装についての詳細打合せがあります。
予定では、12/20土地決済、1月着工、4月22日引渡しのスケジュールとなっております。
住宅ローンについては建物引渡しの2ヶ月くらい前までに決めればいいものだと
悠長に構えてしまっており、4銀行ほどの予備審査を通った段階で止まっておりました。HMが手続きしてくれたA銀行と、自分で選んだ3銀行(都市銀行B,地方銀行C,ネット銀行D)になります。
ここで質問なのですが、
土地決済のためには銀行のつなぎ融資が必要かと思います。
(見積にもつなぎ金利の項目がありました）
つまり、12/20までに住宅ローンの借入先金融機関を決定しておかなければ
ならないという理解でよろしいでしょうか。
当初はネット銀行Dにしようと思っておりましたが、HPのQ&Aを見るとつなぎ融資というものがないようでした。そうするともう1つの都市銀行Bを本命にしようと考えております。12/20までに決めなければならないとすると本審査の期間も考えると
もうぎりぎりなのではないかと焦りはじめました。(無知すぎでしょうか？）
HMの勧めるままにA銀行にするのではなく保険のこととかも含めて
きちんと検討した上で決めたいと考えておりました。
大変無知で申し訳ないのですが今度どのようにしていったらいいのか
アドバイスいただけたらと思います。
ちなみに住宅ローンは変動金利(A銀行だと現状は0.975になる見込)を
選択しようと考えております(この辺りも無知なのですが・・・）
金利が上昇してきたら固定金利に変更するようなことも可能なのでしょうか。
（銀行によりますでしょうか？）

宜しくお願いいたします。

補足

2011/11/10 10:37

家族構成
夫：32歳
妻：38歳(専業主婦)
長女： 2歳(来年4月から幼稚園）
次女： 0歳(4ヶ月)

tomohiro1979さん（埼玉県 / 男性 / 32歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

建築条件付き物件、住宅ローンについて

2011/11/10 18:10 詳細リンク

: (5.0)

hiro19hiro79 さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

早急に銀行の選定を行い、遅くとも12月上旬までには正式内定を取得して下さい。

住宅ローンというのは、建物が完成した時に融資を受けるのが一般的です。

しかし土地を先行して取得する場合、どうしても建物完成前に土地の決済を行わなくてはならず、
その支払金を捻出するためには、つなぎ融資を利用するか、分割実行が可能な銀行で借入するケースがほとんどです。
※分割実行＝融資金を数回にわけて実行すること。

都市銀行であれば、融資金を２回（土地決済時と建物完成時）にわけての実行も可能です。
しかしネット銀行は建物完成時にしか融資をしないため、今回のようなケースには不向きといえるでしょう。

また土地先行取得の場合は、建物代金の支払い時期にも注意が必要です。

建物の手付金だけ先に支払い、残りは建物完成時に支払うような契約の場合、
分割実行を行っている銀行で融資を受ければ、つなぎ融資を利用する必要はありません。

しかし、建物代金を複数回（着工時、上棟時、完成時）にわけて支払う場合、
完成前の支払金を頭金の残金で賄えるのであれば問題ありませんが、
そうでない場合は不足分を融資金で補うことになります。

大手のＨＭなどでは、提携ローン等によりつなぎ融資を斡旋してくれることもありますが、
そうでない場合は建物代金を複数回に分けて融資をしてくれる銀行で借入を行います。
とはいえ、この融資方法は銀行側にも多大なリスクがあるため、取り扱っているところは非常に少ないのが現状です。

このように工務店やＨＭへの支払いにつなぎ融資や分割実行が不可欠であれば、
金利や保険以上に、支払い時期に対応した融資を行ってくれる銀行を選択することが大切になってきます。
いずれにしろ、まずは建物完成まで見据えた資金計画をたてるところから始めてください。

以上、ご参考になりましたでしょうか

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

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補足

変動金利の場合、金利が上昇してきたら固定金利に変更することは可能です。

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評価・お礼

tomohiro1979さん

2011/11/11 09:33

早速の回答ありがとうございます。非常にわかりやすい回答で参考になりました。
家に帰って確認したら藤森様のご指摘通り、建物代金を複数回（着工時、上棟時、完成時）
にわけて支払う形でした。不足分をつなぎ融資金で補うことになりそうです。ＨＭの担当に確認したところ土地決済をＨＭの提携銀行のつなぎローンにて実行の予定ですので金融機関の最終決定は３月上旬でも、場合によっては大丈夫・・とのことでした。場合によっては・・・というのが気になりますが。つなぎローンの金融機関と実際の住宅ローンの金融機関は別々でも本当に問題ないのでしょうか？やはり１２月上旬までに決定すべきでしょうか。よろしくお願いいたします。

藤森哲也

2011/11/11 12:21

評価いただき、ありがとうございました。

場合によっては・・・というのが気になりますね。
HMの担当者にきちんと確認しておくことをお勧めいたします。

借入先の決定時期は、土地の決済資金を住宅ローンで対応（分割実行）するのか、
つなぎ融資で対応するのかによって異なると思います。

住宅ローンで対応するのであれば、12月上旬までに借入先を決定して、
20日には融資実行されるような段取りが必要です。
他方、つなぎ融資で対応する場合はこの限りではありませんので、
つなぎ融資を受けるための条件をきちんと確認しておく必要があります。

またつなぎ融資と住宅ローンの金融機関の相違も融資先の判断となります。
住宅ローンの借入先にきちんと確認しておいた方が良いでしょう。

今回のようなケースの場合、HMあるいは土地を仲介した不動産会社と相談しながら、
ローンを進めていった方が無難かもしれませんね。