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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 3件
回答数： 2件
回答数： 4件
現在、住宅の新築を検討しております。 現在住んでいる敷地に建築予定ですが、その敷地が元々父親名義の土地でした。 しかし2年前に父が自己破産し土地と建物が競売物件となりました。
そこで娘である私と主人で落札し現在住んでおります。（当の父親も同居しております。）
敷地が広いので今の住居はそのままに、敷地内に別宅で新築したいと考えております。
そこで質問ですが、競売入札時に700万円の不動産担保ローンを組んでおり抵当権が銀行についている状態で残債も600万円以上残っていますが新たに２５００万円位の住宅ローンを組む事は可能でしょうか。 出来ることなら、残債６００万も住宅ローンに組み込めると一番いいのですが。
主人 ３７歳 大手企業勤務4年 昨年度年収３８０万円
妻 ３５歳 某国産カーディーラー（プロパー）勤務2年半 昨年度年収１６０万
（昨年産休の為 通常1年勤務時年収 ２４０万円）
子供 5歳・1歳
自己資金（頭金２００万円）
現在ローン支払いは上記の不動産担保ローン 月々４５０００円だけです。
補足
2010/08/14 12:32現在、地元の信金からの融資ですが フラット３５Ｓで住宅ローンが組めるでしょうか。 無知ですみません。
ttdnmlnさん （ 茨城県 / 女性 / 34歳 ）
回答：4件
専門家現在の信金で住宅ローンは可能だと思います
初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。
まずどの住宅ローンもそうなのですが、抵当権を第一順位で
設定することを求められます。
その場合、現在の不動産担保ローンがすでに第一順位で
設定されているため、これを抹消しない限りフラット等は
残念ながら使用できません。
そのため、これを抹消するのが一番なのですが、フラット等の
普通の住宅ローンはあくまで住宅価格が融資限度なため
おまとめローン的な取扱はできません。
しかし、現在の信用金庫であれば、おそらく保証会社も同じでしょうから
交渉して同じ第一順位で２つのローンを併用させる形は可能だと思われます。
（同順位の場合は競売の配当は比例按分です）
銀行の審査金利４％で試算しますとご主人だけの年収だけでは３５年返済でも
２５００万円はぎりぎりの借り入れ可能額です。（他の負債なしの場合）
従って奥様の収入を合算してペアローンであれば、３５年返済で上限４０００万程度までは
借り入れ可能ですので２５００万円の手当てはできるものと思われます。
なお、現在の不動産担保ローンも返済負担率の計算に加味されるため、
現在返済中の信金でご相談されるのが一番よろしいかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
沼田 順
補足
なお、念のために補足しておきますが、現在の信金の不動産担保ローンを第２順位に下げて、
フラットを第１順位にできれば、フラットは可能という判断にならないこともありませんが
現実的に信金側が順位変更に応じる可能性はほとんどないと思います。
（競売の配当においては順位と債権額で配当が決まるため、フラットが１位になってしまうと
信金の不動産担保ローンは配当がほとんど期待できません。種類の問題ではありません）
以上、錯綜しないために補足しておきます。
沼田 順
評価・お礼
ttdnmlnさん
早速のご回答ありがとうございました。 正直、不動産担保ローン自体を良く理解出来ていませんでした。 今になって「もしかして住宅ローンが組めないのでは！？」と心配していた所です。 可能とのご意見で前向きになれました。 とりあえず、現在の信金に一度相談してみようと思っております。 ありがとうございました。
沼田 順
高評価、ありがとうございました。
なかなか競売物件にはお金を融資してくれる金融機関が少ないのですが、
そういう中で融資してくれた現在の信金で、今後のお話を進められるのが
一番よろしいのではないかと思います。
なお、実際にこのような審査の経験があったため、あまりフラットに期待を
もたしてしまうのも良くないと思い、少し細かい説明になってしまいました。
審査経験の無い方が簡単にフラットが可能というような回答をされるのは
かえってご質問者様に誤解を与えることになってしまいます。
ＦＰ資格にはＣＦＰ（上級国際ライセンス）とＡＦＰがありますので、
できるだけＣＦＰ資格保有者で実務経験もあるかたにご相談されるように
してください。（国内でＣＦＰ1.5万人に対してＡＦＰは15万人です）
沼田 順
質問やお悩みは解決しましたか？解決していなければ...
専門家住宅ローンと不動産担保ローンについて
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、内容的には住宅ローンの商品選択や借入先、そして既存のローンと新規のローンを担保する抵当権設定のこと、さらに、新規の建物の建築許可の問題が絡んでいます。
ですから、安易に新たに新規のローン云々とはいかないかと思います。
で、手順としては、
１．新築をどこの場所に建てるか検討する（土地利用計画を立てる）
２．土地を場合によっては分筆して、既存の建物とは別扱いにする
３．同時に既存のローンの担保に関して、分筆した土地には担保設定をしないようにお願いする
４．こうした条件が整うことを前提に新築のプランと新規のローンを検討する
というような感じで進めてはと思います。
こうすれば、新築の方で建物の条件が合えば、フラット３５Ｓといった低金利の商品も選択可能でしょう。
また、既存のローンの借入先金融機関の調整は必要ですが、前向きな対応でない場合には、既存ローンの借り換えと新規のローンも含めて、別の金融機関に相談することをお勧めいたします。
いずれにしても、建築のこととローンに関する実務をよく理解している方に相談されてはと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明や個別のご相談をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
ttdnmlnさん
ご回答ありがとうございます。 手順までわかり易くご回答いただき大変参考になりました。 確かに、土地に関して分筆と言う話しもＨＭの営業の方が仰っていました。 現在の土地は変形の土地の為、現在の敷地の隣接地を買い増すという計画もありますので、一度そのような事に詳しい方へ相談してみようと思います。 ありがとうございました。
寺岡 孝
この度は、回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
私どもでも、こうしたローンや建物の建築に関わるご相談をお受けしておりますので、宜しければお気軽にお問い合わせ、ご相談下さい。
以上、取り急ぎ評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします
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寺岡 孝が提供する商品・サービス
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
-
住宅ローンについて
ｔｔｄｎｍｌｎさんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。
『競売入札時に７００万円の不動産担保ローン．．．』につきまして、現在の不動産に不動産担保ローンが付けられているのですから、新たに建物を新築したうえで住宅ローン融資を受けるためには、新たに住宅ローン融資を行ってもらう融資先の金融機関の抵当順位の関係からも、現在付けられている不動産担保ローンを一旦外して、既存の建物と新築した建物とを含めて新たに住宅ローンを組むことになると思われます。
この場合、土地と新たに建築する建物の担保価値がどれくらいの評価になるかによって、住宅ローンを組めるかどうかが決定されると思われます。
尚、土地が十分に広いということですから、十分に可能性はあるものと思われます。
ただし、フラット３５ｓを利用する場合には、建築する建物の仕様などで融資条件に適合知る必要がありますので、この点につきましては別途、工務店さんなどに確認するようにしてください。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー
-
信用金庫で新規住宅ローン（フラット３５S）と並行して相談されることを！
ttdnmln様へ
はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ttdnmln様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。
（ご参考）
１．ttdnmln様とご主人さまの年収合算を基に、住宅ローン可能額につきまして、
年収合算６２０万円、期間３５年、審査金利（３％）、返済負担率（３５％以下）、他の債務額返済（毎月４．５万円）
・毎月の返済限度額 １３５，８３３円以内
・年間の返済限度額１，６２９，９９６円以内
・借入限度額 ３，５２０万円以内
＊新規住宅ローン（フラット３５S）２，５００万円は可能と考えます。
２．さらに、既存の不動産担保ローン６００万円（残債）につきまして、
借入の種類が異なりますので借入先の信用金庫で新規住宅ローン（フラット３５S）と並行して、相談されることをお勧めいたします。
以上
評価・お礼
ttdnmlnさん
ご回答ありがとうございます。 具体的な数字のご説明でとても参考になり感謝しております。 フラット３５Ｓも可能性があるという事であれば、ぜひ一度現在の信金に相談してみようと思います。 住宅ローン自体組めるのか不安だったので前向きになりました。 ありがとうございました。
山中 三佐夫
ttdnmln様へ
高評価を頂き有難うございました。
先ずは、信用金庫での相談を申し出てください。仮に、信用金庫の対応が不親切であったらご連絡ください。他の金融機関へのアドバイスをさせていただきます。
FP事務所アクト
山中 三佐夫
（現在のポイント：-pt）
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