フラット３５Ｓ　標準タイプとスーパーまいど

おはようございます。

どちらがいいかについては、繰上げ返済予定により違ってきます。
繰り上げ返済をしないのであれば手数料先払いのほうが支払額は少なくなります。
今後の繰上げ返済予定を検討し、金融機関にご相談されるといいです。


株式会社FPソリューション：http://www.fp-s.jp/
ファイナンシャルプランナー（CFP）
辻畑 憲男

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

スーパーまいどは、日本住宅ローン株式会社で申し込んだ場合に
独自に付保できる特約ですね。

先ほど、商品要項を確認しましたが、以下のような記述があります。

[特約スーパーまいど]：全期間の金利を引き下げる特約です。

* 特約手数料(消費税込)：
[返済期間21年以上]
提携会社限定プラン適用時は融資金額の 1.75 ％
（通常時は融資金額の2.1 ％）

注意：繰上返済をしても基本的に手数料はお返ししませんので、
早期の繰上返済はお客様にとって不利になる場合があります。

上記の注意部分です。

つまり、金利を低く抑える代わりに、先に事務手数料を多くもらいますので
早く繰上返済してしまうと、低金利のメリットを享受できないということです。

ご質問者様が、どの程度で完済を目指されているのかはわかりかねますが
フラット３５Ｓは今でも充分低い金利ですので、普通のフラット３５Ｓで
事務手数料分を繰上返済に回す方が、効率的ではないかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

ａｉｊｉｒｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『ぱっと見はスーパーまいどの方が良いと思ってしまうのですが、専門家から見るとどうでしょうか？』につきまして、スーパーまいどにつきましては、別途、特約手数料を支払うことで、住宅ローンの適用金利を低くするローン商品となります。

尚、フラット３５Ｓとスーパーまいどを利用した場合にどちらの方が有利になるのかにつきましては、具体的に計算をしてみないとアドバイスは残念ながらできかねます。

ただし、フラット３５Ｓの場合は繰り上げ返済は１００万円以上からとなってしまいますので、そう頻繁に繰り上げ返済を行うことができる方は少ないと考えます。

そういった点を考慮した場合、例え特約手数料をしはらっても、スーパーまいどの方が良いかも知れません。

ご主人様とも良く話し合って決定していただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

特約「スーパーまいど」については、
日本住宅ローン株式会社独自の特約で、
借入金額の2.1％の特約手数料を支払うと、
金利が通期で引き下げられます。

具体的には、
日本住宅ローン株式会社の平成22年7月の通常金利は、
2.57％ですが、特約「スーパーまいど」を活用をすると
2.32％となります。

どれくらいの損得となるかは、借入金額に依存します。

仮に2000万円を35年間で借り入れた場合

1.日本住宅ローン株式会社の通常のフラット35
金利：2.57％
35年間での支払総額：30,345,682円（利息部分：10,345,682円）

2.特約「スーパーまいど」を活用
金利：2.32％
特約手数料：420,000円（借入金額の2.1％）
35年間でのローン支払総額：29,225,317円（利息部分：9,225,317円）
特約手数料を考慮した35年間での支払総額：29,645,317円

上記より35年間をかけて住宅ローンをすべて支払った場合は、
特約「スーパーまいど」を活用した方が、約70万円の得となります。

今回、繰り上げ返済の予定があるので、損得の詳細を確認したい場合には、
繰り上げ返済の予定が必要となります。

極端な話ですが、住宅ローンを借りてすぐに全額返済すると
特約手数料分だけ損をすることになります。
逆に35年間をかけて返済するのであれば、約70万円の得となります。


蛇足かもしれませんが、
今回、日本住宅ローン株式会社のフラット35を検討している
特段の事情は何かありますか？

特約「スーパーまいど」は、
実は単なる事務手数料の一括先払いです。

例えば、
日本モーゲージサービス株式会社のフラット35では、
平成22年7月の借入金利（20年～）が2.32％で、
事務手数料（一括先払い）は、2.0％となっております。

日本住宅ローン株式会社は、事務手数料36,750円に
プラスして特約「スーパーまいど」の手数料2.1％を
支払わなければなりません。

上記の2つを比較すると仮に2000万円を借り入れた場合
日本モーゲージサービス株式会社のフラット35の方が、
日本住宅ローン株式会社のフラット35よりも
56,750円の得となります。

日本住宅ローン株式会社から借入をする特段の事情がなければ、
別のローンを検討しても良いのではと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

住宅ローンプランナーの宮嵜です。

住宅ローンの商品を比較するのは、我々プランナーでもなかなか難しい作業です。
その理由として、住宅ローンによって借入時の諸費用の違いがあるのも、大きな一因です。

ローンの比較方法はいくつかありますが、ひとつの目安として利用するのが「ＡＰＲ」です。
返済額と諸費用を含めて、実質金利を算出します。

例えば。
借入金額：2000万円
ローン商品：フラット３５（元利金等払い）
借入期間：35年
団信：加入あり
（１）事務手数料：借入金額×2.1％（42万円）＋36,750円、金利2.32％
（２）事務手数料：36,750円、金利2.57％

上記での「ＡＰＲ」は（１）2.848％（２）2.951％となり、（１）の方が得だ、ということがわかります。

また、繰上返済をした場合、18年前後で完済するならばどちらも「ＡＰＲ」が同じになり、それよりも完済が遅ければ（１）がＡＰＲが低くなり「お得」ということになります。

また、フラット３５の「ＡＰＲ」試算は、住宅金融支援機構のＨＰで比較的簡単にできます。
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do

ローンの比較方法は他にもいくつかあります。
専門家に相談するなどよく研究をして、自分にあった住宅ローンを見つけてください。

FP-Japan
宮嵜 勝己