用地買収で、分割再構築工法を構外再構築工法へ変更交渉は可能？

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、公共事業による立ち退き等の補償は、土地、建物、工作物などの他に、事業を行っている場合には、その営業の補償も対象になります。

今回のように、建築物の補償はあっても不動産賃貸業の事業に対する補償がない場合には、その補てんは求めるべきです。

また、ご指摘のようなやり方はとてもいいとは思えません。
特に、国や都道府県が絡んでいる場合、通常は、代替え地をもって対処したり、再建築費用の補てんを補償としているのが大半です。

ですから、事業者の方は、予算の関係から極力費用のかからない方法を提案してきたと思いますね。

ただ、気になるのは、この建物を建築する際にはこの都市計画を了解し、協力することを条件に建築したのかにもよります。

その場合には、ご自身の主張が通りにくい場合もあります。

いずれにしても、賃貸事業としては収入減になりますので、その点は行政側はどう考えているのか？
また、ご自身としては、立ち退き後も同等の収入が得られるような補償を求めるべきでしょう。



以上、ご参考になれば幸いです。

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初めまして。ラガーマンホーム株式会社の阿部と申します。

以前、私も補償コンサルタントの会社に勤務をしておりました。

会社は田舎だったので、補償の対象はほとんどが木造建築で、RC等の建物は手掛けた事はありませんでしたが、補償については、構外再築がほとんどで、たまに曳家という感じでした。正直、分割再構築工法というのは、経験した事がないですね。当然、地価の高いエリアでは、役所としては検討しなければならない工法なのかも知れませんが、おっしゃる通り、「有形的検討」「機能的検討」「法制的検討」の見地からは可能なのかも知れませんが、仮に分割再構築した場合に、その旨は、当然、賃貸等でも重要事項説明に記載をしなければなりませんし、それに伴う風評被害についても懸念されるべき事項だと思います。また、立地的な部分は分かりませんが、分割再構築という事は、道路との距離は相当の至近となるのでは、ないでしょうか？環境低下も免れませんよね。その部分はしっかりと主張されるべきだと思います。根本的に役所のおっしゃる事は、物理的な話で、実態には全く沿っていないですね。
あまりお役にたてる話が出来ず、すいません。