築３５年の鉄骨造について

外壁の雨漏りの現象を見て、先々の事を想定されているようですが、
当方の回答は、構造の技術者としての見解を、問題をひとつずつ取り上げて記します。
まず、外壁の雨漏りですが、外壁の仕上げがモルタルなのでしょうか、？
モルタル仕上げで、外壁にひび割れや亀裂があるのなら、
外壁の耐用年数が過ぎているいると判断して、外壁を全面的に貼り替えて下さい。
外壁がＡＬＣ版なら、目地のシーリング材の劣化ですので、シーリングをやり直しして下さい。

屋上がたいら（フラット）ならば、アスファルト防水の立ち上がり（外壁側）に亀裂があります。
防水は、全面的に貼り替えになります。

鉄骨造の話です。
鉄骨の材料が重量クラスならば、建物の耐用年数は６０年として、残り２５年は有ります。
鉄骨の材料が軽量クラスならば、耐用年数は４０年位ですので、建て替えを考えて下さい。

墨田区の地盤の話です。
地盤が軟弱地盤ならば、当然に杭基礎と推測します。
地盤が固い場合は、杭を使用しない直接基礎になります。
地盤の善し悪しは、区役所が公開している地盤調査資料で確認して下さい。

墨田区の地震の話です。
近々に発生する東京湾北部地震Ｍ７．０の震源地は荒川河口と思われます。
墨田区での揺れは震度６強（４００ガル）の予想です。
建物の設計強度は、國の規準で震度５強（２００ガル）で損壊しても、
倒壊しない事を前提にしています。
実際の地震が、４００ガルならば、建物の揺れは國の規準の２倍になります。

本物件の建物が、近々に発生する地震に耐えられるか、否かを耐震診断する必要があります。
耐震診断の結果をみて、外壁の改修か、大規模修繕か、新規の立て替えか　を判断して下さい。

当方は、鉄骨造の耐震診断と補強設計には実績があります。
参考に、当方のホームページを一読して下さい。

２０１５．３．２　　中舎重之　　ホームページ：　スーパーフレーム「やすらぎ」　にて検索