１階の日照だけでなく

思っていらっしゃる以上によい土地ではないかと思います。

１）１種低層であることは先の回答者の北側斜線の説明をお読みになればわかると思います。ただ、契約の際には真北（一般の場合の磁北ではありません）の入った測量図を受領しておく必要があります。
２）北道路であることは玄関から庭をディスターブすることなく、内部へのアクセスできますし、よいと思います。
３）不動産屋の言う通り４５坪もあればいろいろなアイデアによって要望を具体化できると思います。建築家の腕次第です。

今回の条件であれば、１階リビングに日照を取り込む手法は驚くほど多くあると思いますし、ご満足をいただけるように思います。
重要なことはむしろ１階の日照という１点だけにこだわられずに、（もちろんそれを第一に考えるのですが）
１）南側の隣家は水回りの部屋になるのでリビングからの眺望を考える必要があります。
２）南側に庭、北側には道路と恵まれますので、その通風や透過性なども計画に入れられれば居住性もよいと思います。
３）南面は逆に回りの隣地からも近いですのでプライバシー上の注意が必要です。特に１階リビングということはアウトドアでの生活を期待されていると思いますので庭のプライバシーもある程度は必要です。
４）そして、リビングと庭を中心に生活スタイルを作り上げること
等々を考えてゆかれたらよいと思います。

ここに書いておられない、地域の環境や雰囲気、利便性など満足しておられるならば、土地自体は大変良いのではないかと思います。

ご参考になれば幸いです。わからないことも多いのではないかとお察し申し上げますが、そのような場合にはどうぞ遠慮なくご質問ください。


島崎義治/島崎義治建築設計事務所
２０１２、１３ｸﾞｯﾄﾞﾃﾞｻﾞｲﾝ賞受賞