新築戸建の売却について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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新築戸建の売却について

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/04 22:27

質問させて頂きます。
下記内容で建設中で4月始めに完成予定なのですが、着工後に妻が病気になり(仕事は退職)子供の世話を考えると今建設中のところには金銭的にも(妻の収入も少し考慮して購入額を決めたので。。。)、子育て面でも厳しいので完成後売却も考えてます。

土地は新規大型分譲地で一種低層住宅地域です。南向きの1700万です。
JRその他私鉄が交わる駅まで1.5キロくらいで、バスもあります。駅から大都市まで通勤圏内です。
この分譲地には色んなハウスメーカー(一部地元工務店もあり)の注文住宅地や建売があります。まだ半分以上は着工前の更地といった状況です。

建物は大手ハウスメーカーで、2200万。諸経費や外構で300万の計4200万です。家具などはありません。まだローン額など決定ではないですが、自己資金500万で残りローンの予定です。

完成引渡し後、全く住まず売却するというのは可能でしょうか?住まずとも買値より売値が下がり差損は出ると思いますが、自己資金で返済できれば、いいですがローンが残るとどうなるのでしょうか?

現在の住まいは賃貸で、売却できるなら当分はそこに住む予定です。

また、売却は不動産会社に買い取ってもらうと価格の下落が大きいと思いますが、どれくらいなのでしょうか?それか、仲介で買手がつくまで待つのがいいのでしょうか?(この場合、売れるまではローンを払い続けることになると思いますが、ローン会社はどう思うのでしょう。)

宜しくお願いいたします。

hriskさん ( 大阪府 / 男性 / 24歳 )

回答:3件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

1 good

新築直後の売却について

2012/02/05 10:02 詳細リンク

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

新築後すぐに売却することについては、買主が現れれば可能です。ただし、住宅ローンは居住が条件ですので、一度住民票を新築住宅に移さないと居住したことにならないため住宅ローン契約事態が無効になってしまう可能性があります。契約書をよく見てみてください。

売却価格より借入額のほうが多い場合には、残債については抵当権が外れてしまうために一括返済になります。

売却価格がどのくらいになるかについては、その地域の時価によりますのでわかりません。
ご自身でその地域の同じような物件の売り出し価格を調べましょう。

方法としては、下記の3点かと思われます。一度お近くの独立系のファイナンシャルプラナー(上級資格CFP保持者で不動産が専門の方)にご相談され、住宅購入後の家計のシミュレーション、賃貸に出した場合のシミュレーション、売却後のシミュレーションを作成してもらい、今後どのようにするのが一番いいかを検討されるといいでしょう。
NPO法人日本FP協会でもFPをご紹介しています。

1、新築住宅に住み、なんとかやっていく方法を見つける。
2、売却して、賃貸に暮らす。
3、新築住宅を賃貸に出して、hriskさんも賃貸で暮らす。

新築住宅
住宅購入
住宅ローン
家計

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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新築住宅の引渡

2012/02/06 11:46 詳細リンク

新築のまま売りに出す場合に建物の住宅ローンが実行されない(若しくは規約に反する)事を心配します。


その為、高く売却する場合の最良の期間は、当面は引渡までの間かと思います。


金融機関の担当者等に相談し、可能な方法は無いか探ってみて下さい。恐らく残金の実行が建物引渡後になされると思いますが、それまでにも時間がありますので「建築完了予定」で工事段階から売却の内見等をする方法もあると思います。


(もし完成して住宅ローンを実行した後に、住まずに売却となると住宅ローンの規定に反する可能性が高いと思われるからです。ただ、こちらも特別な事情として救済はあるかもしれませんが…)


もし、運よく建物引渡までの期間に建物を気に入る人がいて、掛った費用等が回収出来るのであればご自身が融資を受けた(受ける予定の)金融機関で融資してもらう様にされたら良いかと思います。


その時期に購入者が現れない場合には、住宅として住まれながらにして売却活動をされるのが原則と思います。


例外的には病気を理由に他に賃貸で住まれて、空室のままで売却活動をされるという事かと思います。この場合はローンと賃貸の両方のコストをどれだけ持ちこたえられるかかと思います。


仮に新築物件を賃貸に出されると入居中は返済等に回せるので良いのですが、価格が下落しますし、退去時の修繕にコストが掛りますのでお勧めしません。


非常に重要な点は一般的な点よりもその銀行の融資規約やその運用をどの様に行っているかを確認する事です。その状況によっては有利な救済策が見つかるかもしれません。

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向井 啓和
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新築未入居の注文住宅の売買

2012/02/05 20:26 詳細リンク

新居の完成に向けて、一番ワクワクしているであろうこの時期に、奥様のご病気という状況、大変お辛いこととお察しいたします。

新築物件の引渡しを受けた後に、未入居で売却することは、できないことではありません。

なお、上記のご質問の内容を拝見しただけでの推測ですが、完成した物件を「新築未入居」で販売する行為は、想像以上に難しく、実際には思うような金額で売れない、という結果になるように思われます。

‘分譲地を購入して家を建てる’という行為は、‘既存の物を買う’というよりは‘オーダーメイドで自分に合ったものを造る’という行為に近くなります。

この場所で家を持つ人は、‘自分のこだわりの家を造りたい’と思っている方が集まるわけですから、他人が造った物をそのまま買う、という人がいるかというと、確率的にはかなり厳しくなります。

古い分譲地で、他に建築できる土地がない、という場所であれば、まだ可能性もありますが、更地が半分残っている新しい分譲地であれば、「今すぐ、この場所で住める家を買わないといけない」という人でもいない限り、買い手は現れないと思われたほうがいいでしょう。

それでも買い手が現れるためには、「相場に比べ大きな割安感のある価格設定」が必要になりますが、hriskさんの現状から推測すると、それだけの割安感のある価格で売却することは非現実的でしょう。

売却されて借入額が残ってしまったとしても、その残債が帳消しになるわけではありません。
現金で残債額を完済するか、金融機関と打ち合わせをして、公正証書などで書面を作成し、売却後も残債を支払う必要があります。

後者の場合は、住宅ローンの滞納等が続いた場合に行う「任意売却」のケースで行われることですが、住宅ローンの支払すら始まっていない現時点で、このような相談が出来るかどうかも分かりません。

不動産業者の買取の件ですが、正直申し上げまして「買い取る業者はいない」と思われたほうがいいでしょう。
買取業者も市場で再販売をすることを前提に買取を行うわけですが、市場での再販売が難しい商品ですので、それこそ余程安くないと買取しません。
市場流通性の高い中古マンション等であれば、相場価格の7割前後くらいが買取価格になりますが、今回のような物件では「買取に適さないので値段が出ない」となる可能性が高いです。

補足

これ以上の具体的なお話をするのは難しいですが、引き渡し後に新居へお引越しされ、ローンの支払い条件については金融機関とよくご相談される、という方法がベストのように感じます。

奥様の体調が回復されるまでは、厳しい状況が続くものと思いますが、借りられる力は借りて、支払い条件等は何とか相談して、この状況を乗り切られることを願います。



株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

注文住宅
住宅
不動産
滞納
住宅ローン

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