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対象：住宅賃貸
マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。
川崎市武蔵小杉の新築マンション（駅直結徒歩１分。1SLDK。61平方m。）を平成19年に4200万で購入。頭金で800万円入れて、3400万円を35年ローンの変動金利で設定し、月々のローン支払いが管理費等含め約12万。現在の残債は3100万円です。
マンション購入後、結婚、第１子出産。将来は第２子を予定しており、このままではいずれ手狭になると、マンションの売却か、もしくは賃貸に出すかを悩んでいます。
武蔵小杉は人気エリアで、購入した時期も良かった為に、現在の物件評価額は4900万〜5000万。おそらく5100万程度でも買い手が付きそうです。
ただ、賃貸に出したとしても近隣の相場から推測するに、家賃は19万＋管理費１万程度では貸せそうで、将来的に家賃の下落はあったとしても現在の月々のローン支払いを下回る事は向こう20年程度は想定しなくても良さそうです。
気持ちとしては、資産価値も高そうですし、気に入っている物件なので賃貸に出したいのですが、高く売れる時に売ってしまってスッキリした方が後顧の憂いがなくて良いかもしれないと思っています。また、賃貸の場合は次の物件購入時にどこまでローンが組めるかも気になります。
先の事は誰にも分かりませんが、よりリターンの大きい可能性が高い方を選択したいと思っています。
何か良いアドバイスがあれば、是非とも宜しくお願いします。
年齢は40歳。年収は約750万です。
きんじろうさん （ 神奈川県 / 男性 / 40歳 ）
回答：3件
専門家ある程度リスクを取れる覚悟があれば、
FPで、不動産アドバイスをしている野口です。
武蔵小杉に近く居住していますから、きんじろう様の御所有のマンションは大体想像がつきます。首都圏で、唯一地価が上がった場所でもあり、交通の利便性は大きく改善されました。
今後の動向は、判りませんが更に大きく上昇する要因は渋谷開発とともに東横線の効率UP程度で多く見当たりません。
現所有の、マンションを売却か、沈滞かの判断は、概算次のように考えてください。
現所有マンションの現状・継続 a、投下資金＝購入時の自己資金800万円 ｂ、運用費用＝ローン・管理費支払い12万円 ｃ、運用益＝a-b＝8万円（年間96万円） 運用利回り＝c／a＝１２％と高い運用が出来ています。
次の転居する住宅を、6000万円自己資金1500万円ローン4500万円と仮定します。
金利が、住宅ローンの適用外で、セカンドハウス的な不動産ローン、金利は、変動で３％前後、30年ローン（70歳完済） ｄ、月額支払い約１９万円です。
現有マンションと追加購入住宅を併用所有した場合、月間収支は１９万ー８万＝１１万で現状と代わらない負担で、資金１５００万で新しい広い住宅が取得できます。
運良く、２重住宅ローン的に低利１％前後で調達できれば月額支払いが４万円以上減額支払いが減ります。
しかし、次のリスクを考えてください。
１、住宅取得に関わるローン減税、固定資産減税など多くの特例が適用出来ないこと。
２、ファミリーマンションは、賃貸の賃料ダウン、空室リスクが大きくあること。
３、 きんじろう様の、現在の年収や生活費がわかりませんが、課税額が変わる事。
これらのリスクを承知で、御納得なら継続使用、賃貸活用をお勧めします。
別に、現マンションを売却し、買い換える場合は 売却額４９００万ーローン残３１００万＝１８００万の資金が生まれ、仮に新規借り入れローン４５００万の減額に宛てれば、新規借り入れ２７００万になり、住宅ローン金利(低利）が適用になり月々の支払いは８．７万になります。
どちらを選択するかは、きんじろう様ご家庭のライフプランによるでしょう。
評価・お礼
きんじろうさん
2011/10/01 00:37ご回答ありがとうございます。
賃貸した時の運用利回りは、４年と少し住んで500万円程度既に返済に当てているので7.4％という計算になるのでしょうか？
いずれにしても賃貸での利回りは相当高い部類ですよね。
おっしゃるようなリスクと、そのリスクに向き合う精神的コストを考えると、
今回は売却した方が良いような気がして来ました。
あまり急いでいないという事と、来年10月で購入から５年経ちますので
売却益にかかる税金が大分違うというのはネットで調べてあります。
その時の中古市場が今よりさらに悪化している可能性も充分にありますが、
その時期を待って売却の方向で検討させて頂きます。
ありがとうございました。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
質問やお悩みは解決しましたか？解決していなければ...
朝間 史明
宅地建物取引主任者
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マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます
きんじろうさん
質問を拝見しました。まず、賃貸された場合はその後のお住まいはどうされるのでしょうか？ご存知の通り、住宅ローンは基本的に２物件平行はできません。
武蔵小杉は人気エリアですので、それほど値下がりはないと思いますが、今後新築物件の供給が過剰になってきますと中古市場は当然に厳しくなると予想されます。居住年数が短いため、居住用財産の3000万円特別控除のメリットも大きいと思います。
現在、低金利が続いております。金利上昇局面になった場合、家賃と比較してもそれほどの収益はあがらないのではと考えます。
ただし、いづれ住むのであれば気に入った物件を持ち続けるのも良いと思います。
少しでも参考になればうれしいです。
朝間史明
評価・お礼
きんじろうさん
2011/10/01 00:11ご回答、ありがとうございます。
賃貸した場合でも、新しく物件を購入したいと思っていたのですが、やはり平行してローンを組むのは難しそうですね。
売却した場合と、賃貸した場合は、どれだけリターンが違うものでしょうか？
中石 輝
不動産業
-
マンション売却か、賃貸か
たまたま弊社でも、おそらく‘きんじろう’さんがご所有していらっしゃるであろうマンションを1週間前に仲介し、契約いたしました。
35階以上、70平米台前半、東向きの眺望の良い住戸で、成約価格は5,000万円台後半でした。
おっしゃるとおり、購入時期とお選びになった物件が非常によかったので、この物件を購入された皆さんは、中古で販売された際にもかなりの利益が出ている方が多いです。
再開発前の販売でしたので、ある程度価格も抑えられており、その後のミニバブルで売出価格も急上昇し、昨年の春先辺りまでは中古物件でも非常に良い売れ行きでした。
その潮目が変わってきたのが昨年の夏場辺りからです。
JR横須賀線の新駅開業に伴い、周辺中古マンションの売出価格が申し合わせたように一気に上昇し、あまりの価格上昇に中古マンションを購入するお客様が価格上昇に付いて来れなくなりました。
そして、その状況に拍車を掛けたのが駅直結の新築マンション「エクラスタワー」の販売です。
エクラスタワーの販売がスタートしてからは、割高な価格設定の中古物件はなかなか成約に至らず、販売期間が非常に長期化するようになりました。
この状況にさらに大きな影響を与えたのが大震災です。
タワーマンションへの需要の絶対数が急激に減少し、中古取引が低調な状況はより深刻化しました。
ここ数ヶ月の間、同マンション内（2棟含む）で常に15～20物件の売出物件がありましたが、実際に成約に至っているのは月1件ペースです。
今月、ようやく月2件成約していますが、これまでに成約事例と比較すると、ある程度の割安感があります。（うち1件の客付け担当者が私です。）
また今後、武蔵小杉駅前再開発エリアでは、ご存知のようにエクラスタワー以外にも三井不動産・住友不動産のタワーマンションの販売も行われ、今後の市況の変化も予測されます。
長々と書きましたが、不動産を所有するということには、上記のような市場変動のリスクがあります。ご自身が住み続けるのであれば、そのリスクはあまり関係ありませんが、居住しない不動産を所有するということは、常にこのリスクと向き合う必要があります。
株式会社リード 中石 輝
「仲介手数料定額制」のリード ホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
不動産売却でお悩みの方は「不動産売却エージェント」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/
補足
なお、現在のマンションを賃貸に出されたとしても、新規物件を購入される際には現在のマンションの既存借入れの支払いと、新たな物件借入の支払いのダブルの支払いで金融機関は審査を行い、家賃収入は考慮されない場合が多くなりますので、実質的には「売らなければ次が買えない」となるオーナー様が多くなるのが現実です。
金融機関は、あくまでも「最悪のケース」を考えますので、賃借人が退去し、家賃収入が無くなった場合でも、ダブルのローンが返済可能か、という判断基準になります。
金融機関によっては、「退去後、1年以内に売却してください。」といった条件を付けて新規の融資に応じ、新規ローン借入の際に従前のマンションに共同担保設定をすることもありますが、あくまでも売却が前提での融資となります。
評価・お礼
きんじろうさん
2011/10/01 00:22ご回答、ありがとうございます。
新規物件を購入しても、ダブルローンは厳しそうなんですね。
タワーマンションが震災以来厳しくなっている旨は、中古鑑定を行って頂いた不動産会社さんより私も聞きました。武蔵小杉界隈では最もブランド力を発揮していた三井さんのマンションもそれで人気を落としたようですね。震災以前は高層階程人気だったのに、分からないものです。
確かに武蔵小杉は供給量が今後も相当量ありますので、中古物件の供給量もかなり出て来ると思います。その状況ではタワーでなく、駅直結１分といえども空室のリスクは想定しなければならないでしょうね。
ありがとうございます。参考になりました。
中石 輝
2011/10/01 00:38評価いただき、ありがとうございます。
私、マンションを勘違いしていたようですね。
評価いただいた際のコメントで勘違いに気付きました。
本当に良いマンションだと思います。
いい買い物をされてますので、お住み替えを実際に検討されるときにも、スムーズに進むものと思います。
お買い替えの場合には、弊社のサイトのこのページがご参考になるのでは、と思います。
（買い替え成功のノウハウ）http://www.fudousanbaikyaku.jp/knowhow/kaikae.html
お時間あれば、ご参照ください。
（現在のポイント：-pt）
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