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対象：住宅賃貸
港区に築１０年・20平方メートルの典型的なワンルームマンションを保有しています。購入時に2180万のうち2割程の頭金を入れましたが利息が高いのでまだ1100万程ローンが残っています。現在、室料から支払べきものを支払ってもまだ赤字ではなく固定資産税が支払える分位は残ります。現在迷っているのは利息が高くまだ20年程支払が残るので売却するか繰り上げ返済または完済して購入目的だった老後資金にあてるかで迷っています。
家賃 102000円 ・・・幸いにもこの10年下がっておりません。
管理委託費 4400円
管理費 9700円
修繕積立金 8800円
ローン返済 74520円
実は売却を検討し大手住宅販売に簡易見積もりをお願いしたところ、現在1600万強で反響多しという返答があり売却するとちょうど初期投資分が戻ってくる感じです。
先日700万ほどの年金資金が年金受取額が改訂され減額となった連絡があり、これを
一部返済にあてるか不足分をプラスし完済して年金資金とすべきか選択肢ができてしまい迷っています。10年を過ぎたところでローン残金を考えると売却が妥当とも思いますが主人は場所が良いので返済してしばらく持っていてから売却する方法もありだと言います。売った方がすっきりもするし年金資金を解約して返済にあてて年金受取額を上回るものを年金として受けとるのが理想ですが水回りのリフォームなどこれから出費も考えられるので迷っています。よろしくお願いいたします。
迷える６０代さん （ 埼玉県 / 女性 / 63歳 ）
回答：2件
専門家
ワンルームＭの見直しが今が時期でしょう。
不動産投資のコンサルタントの野口です。
迷える６０代様が、10年前にご購入されたワンルームマンションが、2,180万円であったのは、当時としてはやや高かったと思いますが、20平米で10年間10万円以上の家賃が下がっていないのを見ても、よほど立地や内容が良かったものと察します。（一般的にこの10年間はデフレで家賃は15％～下落しています。余り、賃借人の入れ替えが少なかったのではと思います）
ローン返済額が74,520円ですと正確には金利がいくら解りませんが、想定3％と推測します。現状では、変動ですと2％前後ですからやや高いと思います。
ここで、売却か、繰上返済か、現状維持か、の判断は難しいものが有ります。
次の点でご判断下さい。
１、賃料収入は、今後も維持できるとは安易に出来るとは限りません。周辺賃料と比較し、高いのかどうか、現在入居の賃借人が退去したとき同額で再賃貸契約できるかがポイントです。
＜やや不動産価格が上がっていますが、金利が低水準ですから、投資物件まで賃料が上がるとは限りません＞
２，現在のローン金利は、固定？変動？か解りませんが、今後金利高騰リスクを回避するかどうかは、借入金融機関、借入条件を考慮する必要が有ります。年金資産700万を返済に充当するのも１つの方法ですが年金資産運用にどう影響するか。運用に影響がが有る筈。
３，築10年で修繕積立金が月額8,800円になっているのは、多分当初より大幅値上げがあったものと察します。大規模修繕も間近でしょう。更に、値上げは必至でしょう。また、専有部分も設備（エアコン、湯沸かし器、キッチン、床、フード－－etc）が更新が次々と必要でしょう。これらを正確に見積もり（賃料を落とさないため）、試算が不可欠。
４，現状1,600万円で売却可能とのこと、これでは初期投資した400万円の諸費用を含めますと回収がやっと取れるかどうかの瀬戸際ですね。10年間でトータルキャシュはプラスになりますか？
逆に、当初自己資金を400万円を10年間別の金融商品で運用していれば、平均して2％としても490万円（複利）となっています。不動産所得税を合算計算する必要有りますが。
確かに、築10年前後の投資不動産を求める多くの人がいます。売却の時期とも言えます。いつ売却するかは想定キャシュフォローを作成し、自己の資金事情と勘案してご判断下さい。再度見直しのチャンスでしょう。
アベノミックスで、投資不動産価額は上がるとは限りません。投資不動産は、収益還元法によりますから、賃料が上がらなければなりません。居住賃料は、「借り手の収入」、と「金利」に大きく影響します。
私たちも、将来を予測するのは難しいものが有りますが。少なくとも確率70％程度で良いでしょう。
評価・お礼
迷える６０代さん
2013/11/04 10:09先日は貴重なアドバイスをいただきましてありがとうございました。私もこれから先、賃料や売買価格の上昇が見込めるとは考えてはおりません。ひと区切りで考え直したくご相談した次第です。あれから販売・管理している会社の担当者にも現状や相場など聞いてみました。溜池山王から徒歩数分で地下鉄赤坂にも近く立地として大変便利なので家賃は現在他の部屋も１０万前後であること、これからも大幅な家賃の下落は考えにくいこと。投資用マンションの価格は家賃で決まるのであと数年持っていてローン残を減らしてから売却しても良いのではないか、とのことでした。いろいろ考えましたが時期をみて売却するという方向だけを決めました。お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。その時期についてだけもう少し考えたいと思っています。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
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専門家ワンルームマンション 売却か完済か繰り上げ返済か
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
さて、ご質問の件ですが、売却すべきかそのまま所有すべきかは状況を拝読する限り迷うところですね。
できましたら、詳しい場所や物件の状況、賃貸の契約内容などを確認してみないと何とも言えません。
当方では同様のお悩みでご相談をお受けしておりますが、売却する場合には売りやすい値段ではなく、利回りからの売値や相場を加味して設定しております。
そのため、売却にはある程度の時間を要しますが、適切な金額で売却しております。
経済環境が上向きな時期に売却することも選択肢の１つでしょう。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
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詳しくはこちら ⇒ http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/s/s-3716/
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■お問い合わせフォームはこちら
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アネシスプランニング（株）
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/
電話：03-6202-7622
メール：info@anesisplan.co.jp
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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