ある程度リスクを取れる覚悟があれば、 - 野口 豊一 - 専門家プロファイル

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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ある程度リスクを取れる覚悟があれば、

2011/09/30 16:10
(
5.0
)

FPで、不動産アドバイスをしている野口です。

武蔵小杉に近く居住していますから、きんじろう様の御所有のマンションは大体想像がつきます。首都圏で、唯一地価が上がった場所でもあり、交通の利便性は大きく改善されました。

今後の動向は、判りませんが更に大きく上昇する要因は渋谷開発とともに東横線の効率UP程度で多く見当たりません。

現所有の、マンションを売却か、沈滞かの判断は、概算次のように考えてください。

 現所有マンションの現状・継続 a、投下資金=購入時の自己資金800万円 b、運用費用=ローン・管理費支払い12万円 c、運用益=a-b=8万円(年間96万円) 運用利回り=c/a=12%と高い運用が出来ています。

 次の転居する住宅を、6000万円自己資金1500万円ローン4500万円と仮定します。
金利が、住宅ローンの適用外で、セカンドハウス的な不動産ローン、金利は、変動で3%前後、30年ローン(70歳完済) d、月額支払い約19万円です。 

現有マンションと追加購入住宅を併用所有した場合、月間収支は19万ー8万=11万で現状と代わらない負担で、資金1500万で新しい広い住宅が取得できます。
運良く、2重住宅ローン的に低利1%前後で調達できれば月額支払いが4万円以上減額支払いが減ります。

しかし、次のリスクを考えてください。
 1、住宅取得に関わるローン減税、固定資産減税など多くの特例が適用出来ないこと。
 2、ファミリーマンションは、賃貸の賃料ダウン、空室リスクが大きくあること。
 3、 きんじろう様の、現在の年収や生活費がわかりませんが、課税額が変わる事。

これらのリスクを承知で、御納得なら継続使用、賃貸活用をお勧めします。

別に、現マンションを売却し、買い換える場合は 売却額4900万ーローン残3100万=1800万の資金が生まれ、仮に新規借り入れローン4500万の減額に宛てれば、新規借り入れ2700万になり、住宅ローン金利(低利)が適用になり月々の支払いは8.7万になります。
 どちらを選択するかは、きんじろう様ご家庭のライフプランによるでしょう。

マンション
住宅ローン
ライフプラン

評価・お礼

きんじろう さん

2011/10/01 00:37

ご回答ありがとうございます。

賃貸した時の運用利回りは、4年と少し住んで500万円程度既に返済に当てているので7.4%という計算になるのでしょうか?
いずれにしても賃貸での利回りは相当高い部類ですよね。

おっしゃるようなリスクと、そのリスクに向き合う精神的コストを考えると、
今回は売却した方が良いような気がして来ました。

あまり急いでいないという事と、来年10月で購入から5年経ちますので
売却益にかかる税金が大分違うというのはネットで調べてあります。
その時の中古市場が今よりさらに悪化している可能性も充分にありますが、
その時期を待って売却の方向で検討させて頂きます。

ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます

住宅・不動産 住宅賃貸 2011/09/30 02:43

マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。

川崎市武蔵小杉の新築マンション(駅直結徒歩1分。1SLDK。61平方m。)を平成19年に4200万で購入。頭金で800万円入れて、… [続きを読む]

きんじろうさん (神奈川県/40歳/男性)

このQ&Aの回答

マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます 朝間 史明(宅地建物取引士) 2011/09/30 08:41
マンション売却か、賃貸か 中石 輝(不動産業) 2011/09/30 14:56

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