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マンションを賃貸に出す時のリスクについて

住宅・不動産 住宅賃貸 2013/01/30 11:35

築8年のマンション(3LDK)を2年前に1850万円で購入し
160万円かけてリフォームしました。
転勤により賃貸か売却かで迷っています。(戻る事が出来るかは未定)
売却査定は2000万円(新築時2180万円)、
賃貸査定は15万円(リース管理費5750円)と言われています。
札幌の人気エリア(円山地区)の為、上記の査定となったと不動産屋からは
説明されています。

ローン残債は1430万円(30年ローン_月額38000円、ボーナス年20万円)
管理費7100円、修繕積立金11,300円、駐車場代12,000円、固定資産税17万円
会社から月額20,000円の自宅手当が出ています。(売却すればなし)
転勤先の家賃負担は10万円の予定です。

上記の条件で賃貸に出す場合の
・空室リスク
・借主の退去後に改めて賃貸に出す場合の修繕費用
上記はどれくらいを目安に準備すればよろしいのでしょうか?
ご指導をお願いいたします。

ぽんちょろんさん ( 北海道 / 男性 / 42歳 )

回答:1件

鈴木 豪一郎 専門家

鈴木 豪一郎
宅地建物取引主任者

- good

リスクについて

2013/02/03 13:42 詳細リンク
(5.0)

ぽんちょろんさん

初めまして不動産クリニックの鈴木豪一郎と申します。

さて、ご質問の件についてお話しします。

空室リスクについて
募集開始から成約、賃料発生まで当然に空室なわけですが
その間は早くて1か月 遅くて数か月かかります。
また、人気エリアとはいえ、札幌で住居のために15万円の賃料を払う方をイメージすると
おそらく土着の人ではなく大手勤務の方が趨勢だと思います。

その場合、2年から4年ごとに転勤になる可能性が高く、
8年10年と長期で借りてもらえる可能性は低いと思います。

仮に2年ごとに退去するとなると、そのたびに少なくとも1.2か月~3.4か月程度の空室は見込んでおかなければならないと思います。

退去-リフォーム-募集-成約-賃料発生という流れの期間が3か月と仮定すると
24か月中3か月が空室(稼働率=80%)ということになります。

収入に関しても15万円×24か月×80%=288万円 ということになりますね。


次に、改めて貸しに出す場合の修繕費用についてですが

2年程度のスパンの入れ替えで、かつ煙草も吸わずきれいに使ってくれていた場合
ハウスクリーニング費用(1000円×平米数)程度で済むこともありますが、
使い方が荒かった場合、簡単に数十万円係ってしまうこともケースとしてはよくあることです。

敷金を預かっていても足りずに、入居者に負担を求めて回収できるかどうかは
不動産担当者の手腕によるところです。


補足ですが、賃貸する場合のリスクとして他にも考えられることがあるので
記しておきます。

補足

1.賃料下落リスク
東京では、直近は年率3%程度下落しています。3年で一割近い!
キッチンやバスなどの設備類も今(築8年)は新しい感が残っている かと思いますが、数年もすると古くなってきて、新たに建築された マンションやアパートに比べ見劣りするようにもなります。

それと、大手法人の社宅規定も年々厳しくなってきており、
ひところは15万円まで社宅として認められていたのが今では
13万円までなんてこともザラにあります。

2.対銀行のリスク
今残っているローンが住宅ローンである場合には注意が必要です。
住宅ローンはその契約の中で、「自ら住むためのローン」という
定義づけがされており、仮に、住宅ローンで借りた後に他人に貸し
て家賃収益を得ていることが発覚した場合、「一括返済」を求めら れる可能性があります。8年前に銀行と交わした『金銭消費貸借契 約』の中に書かれていると思います。

3.売却相場下落リスク
仮にいま売っていれば2000万円で売れるものが、
数年経過すると大きく減価することがあります。
例えば、近隣に新たに最新式のマンションや一戸建てが安価で分譲 された場合や、経済市況が今よりも悪くなった場合、極端な天災地 変、金融ショックなど。

4.他の住宅ローンが組めなくなるリスク
行政指導もあり、住宅ローンというのは一世帯に一つという原則が あるので、今のローンを保有したままでいると、他の住宅ローンが 組めなくなります。ご質問の文中にも“戻るかどうか未定”とあり ましたが、仮に他の地域で根を生やして生活しようと思い、住宅ロ ーンを組もうと思っても、札幌の分が引っ掛かり満足にそれが実現 しない可能性があるということです。

得られるメリットとデメリット(リスク)を天秤にかけると、
できれば売ってしまった方が得策と思います。
良い値段で売れるうちに・・・

【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上3-39-12 常盤館

TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎

入居
不動産
収入

評価・お礼

ぽんちょろんさん

2013/02/03 21:55

ご回答ありがとうございます。
不明だった稼働率や修繕費用の目安など具体的なイメージを持って、
今後の事を考える事が出来るようになりました。
また家賃の下落など考慮しなくてはいけないリスクがある事も改めて実感しました。
大変参考になりました。

回答専門家

鈴木 豪一郎
鈴木 豪一郎
(東京都 / 宅地建物取引主任者)
不動産クリニック 株式会社常盤不動産 代表取締役 主席コンサルタント
03-6410-3630
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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