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中石 輝

中石 輝
不動産業

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マンション売却か、賃貸か

2011/09/30 14:56
(
5.0
)

たまたま弊社でも、おそらく‘きんじろう’さんがご所有していらっしゃるであろうマンションを1週間前に仲介し、契約いたしました。
35階以上、70平米台前半、東向きの眺望の良い住戸で、成約価格は5,000万円台後半でした。

おっしゃるとおり、購入時期とお選びになった物件が非常によかったので、この物件を購入された皆さんは、中古で販売された際にもかなりの利益が出ている方が多いです。

再開発前の販売でしたので、ある程度価格も抑えられており、その後のミニバブルで売出価格も急上昇し、昨年の春先辺りまでは中古物件でも非常に良い売れ行きでした。

その潮目が変わってきたのが昨年の夏場辺りからです。

JR横須賀線の新駅開業に伴い、周辺中古マンションの売出価格が申し合わせたように一気に上昇し、あまりの価格上昇に中古マンションを購入するお客様が価格上昇に付いて来れなくなりました。
そして、その状況に拍車を掛けたのが駅直結の新築マンション「エクラスタワー」の販売です。
エクラスタワーの販売がスタートしてからは、割高な価格設定の中古物件はなかなか成約に至らず、販売期間が非常に長期化するようになりました。

この状況にさらに大きな影響を与えたのが大震災です。

タワーマンションへの需要の絶対数が急激に減少し、中古取引が低調な状況はより深刻化しました。

ここ数ヶ月の間、同マンション内(2棟含む)で常に15~20物件の売出物件がありましたが、実際に成約に至っているのは月1件ペースです。
今月、ようやく月2件成約していますが、これまでに成約事例と比較すると、ある程度の割安感があります。(うち1件の客付け担当者が私です。)

また今後、武蔵小杉駅前再開発エリアでは、ご存知のようにエクラスタワー以外にも三井不動産・住友不動産のタワーマンションの販売も行われ、今後の市況の変化も予測されます。

長々と書きましたが、不動産を所有するということには、上記のような市場変動のリスクがあります。ご自身が住み続けるのであれば、そのリスクはあまり関係ありませんが、居住しない不動産を所有するということは、常にこのリスクと向き合う必要があります。

株式会社リード  中石 輝
「仲介手数料定額制」のリード ホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
不動産売却でお悩みの方は「不動産売却エージェント」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/

補足

なお、現在のマンションを賃貸に出されたとしても、新規物件を購入される際には現在のマンションの既存借入れの支払いと、新たな物件借入の支払いのダブルの支払いで金融機関は審査を行い、家賃収入は考慮されない場合が多くなりますので、実質的には「売らなければ次が買えない」となるオーナー様が多くなるのが現実です。

金融機関は、あくまでも「最悪のケース」を考えますので、賃借人が退去し、家賃収入が無くなった場合でも、ダブルのローンが返済可能か、という判断基準になります。

金融機関によっては、「退去後、1年以内に売却してください。」といった条件を付けて新規の融資に応じ、新規ローン借入の際に従前のマンションに共同担保設定をすることもありますが、あくまでも売却が前提での融資となります。

マンション売却
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評価・お礼

きんじろう さん

2011/10/01 00:22

ご回答、ありがとうございます。
新規物件を購入しても、ダブルローンは厳しそうなんですね。

タワーマンションが震災以来厳しくなっている旨は、中古鑑定を行って頂いた不動産会社さんより私も聞きました。武蔵小杉界隈では最もブランド力を発揮していた三井さんのマンションもそれで人気を落としたようですね。震災以前は高層階程人気だったのに、分からないものです。

確かに武蔵小杉は供給量が今後も相当量ありますので、中古物件の供給量もかなり出て来ると思います。その状況ではタワーでなく、駅直結1分といえども空室のリスクは想定しなければならないでしょうね。

ありがとうございます。参考になりました。

中石 輝

中石 輝

2011/10/01 00:38

評価いただき、ありがとうございます。

私、マンションを勘違いしていたようですね。
評価いただいた際のコメントで勘違いに気付きました。

本当に良いマンションだと思います。

いい買い物をされてますので、お住み替えを実際に検討されるときにも、スムーズに進むものと思います。
お買い替えの場合には、弊社のサイトのこのページがご参考になるのでは、と思います。
(買い替え成功のノウハウ)http://www.fudousanbaikyaku.jp/knowhow/kaikae.html

お時間あれば、ご参照ください。

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この回答の相談

マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます

住宅・不動産 住宅賃貸 2011/09/30 02:43

マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます。

川崎市武蔵小杉の新築マンション(駅直結徒歩1分。1SLDK。61平方m。)を平成19年に4200万で購入。頭金で800万円入れて、… [続きを読む]

きんじろうさん (神奈川県/40歳/男性)

このQ&Aの回答

ある程度リスクを取れる覚悟があれば、 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/09/30 16:10
マンションを売却するか賃貸にするかで悩んでいます 朝間 史明(宅地建物取引士) 2011/09/30 08:41

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