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アパート経営

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/08/08 11:00

妻の実家が福島市にあるのですが、妻の両親が2人で住んでおります。妻は二人姉妹で、二人とも結婚していて、後継ぎはいない状況です。その妻の母が、福島市内に以前住んでいた一戸建(現在は他人に月6万円で賃貸しています)を壊し、アパートを建てると言い始めました。(某住宅メーカーさんがセールスに来たようです)妻の父は反対で、後継ぎも居ないのだから黙って売却したほうがいいと言っています。
場所は福島駅から2kmほどの住宅街で、路線価は14万円/坪ほどのようです。敷地面積は約100坪です。ここに4世帯のアパートを3000万円かけて建てて、賃貸しようというものです。しかも住宅メーカーが貸主となり、妻の両親には住宅メーカーから家賃相当額が毎月18万円支払われるそうです。自己資金を1000万用意し、2000万円は借入だそうです。
私も妻の両親から相談されましたが、どちらかというと妻の父の意見に賛成です。よくよく聞くと、現在賃借している方から、以前より土地と建物を売って欲しいと言われているそうです。
アパートを建てることについての不安は大きく2点です。
まず1点は2000万円も借金して建てると、返済が終わるのに20年位かかってしまいます。毎月18万円入ってくるかもしれませんが、返済と元手を回収するのに期間が長くかかってしまい、あまり利益になりません。
2点目は、それほど長い期間、住宅メーカーが家賃を必ず支払ってくれる保証がありません。住宅メーカーが倒産してしまうと、借金だけが残ります。
妻の母は、二人の娘に将来安定的に家賃収入があれば、いくらかでも家計の足しになると言うのですが、どうも不安です。それよりは黙って売却してお金で分けた方が、多少税金は高くなりますが、安心なような気がします。
是非ご意見をお聞かせ願えればと思います。

lalalalalaさん ( 岩手県 / 男性 / 45歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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アパート経営は儲からない???

2012/08/09 10:37 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まずアパートなど賃貸住宅を建てる場合には、その目的を明確にしておく必要があります。

例えば、相続税や固定資産税の軽減のため、あるいは現収入のプラスになどの目的を把握しておくことです。
それにより、遊休地の有効利用を考えて計画をし、収支や節税効果などを計算してアパートを建築した方がいいかの判断をしなくてはいけないでしょう。

特に、相続財産がそれなりにあれば、その節税対策でローンを利用したアパートを建築するメリットはあります。

また、ご指摘の通り将来の入居者の問題もあります。
いわゆるサブリースで家賃保証で行う場合には、その賃貸借契約の内容を事前に確認する必要があります。

中には、契約内容ががんじがらめで、いざ解約するとなるとそれなりの解約費用がかかる場合もありますので注意されることです。

賃貸住宅の建築にはメリット、デメリットがありますので、アパート計画の内容をよく吟味されて判断されることです。

尚、私どもでもこうした賃貸住宅のご相談をお受けしておりますので、宜しければ個別にご相談ください。
詳しくはこちら
http://profile.allabout.co.jp/s/s-2658/


以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

lalalalalaさん

2012/08/09 12:10

アドバイスありがとうございます。
よく検討してみたいと思います。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
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斎賀 久博

斎賀 久博
宅地建物取引主任者

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その土地に愛着があるかどうかではないでしょうか。

2012/08/08 13:39 詳細リンク
(5.0)

初めまして株式会社アレップス 開発事業部の斎賀と申します。
当社ではアパート・マンションの企画立案を手がけております。
今回のお問い合わせのケースでは、まずその土地を将来的に残したいのかそうでないのかが重要なポイントとして挙げられます。もし、lalalalalaさんの奥様か義理の妹さんがその土地に愛着があるのであれば、アパートとして将来的にも保有するというのは節税効果もありますし、間違った考え方ではないと思います。ただし、以前に比べるとアパート経営は黙っていても安定収入が見込める程、甘いものではなくなってきているのも事実です。
今回のケースですと、住宅メーカーさんが一括借上をしてくれるようですので、当面の収入は安定しますが、一括借上げの場合、必ず何年かに一度、借上げ賃料の見直しが入りますので、最初の賃料がずっと続くわけではありません。借上げをするメーカーも企業ですので保証差益で赤字がでれば当然借上げ条件を変更してきます。当社がオーナーさんにアパート経営を提案する際は、どうやれば当初に立てた収支計画に近い収入を得ることができるのかという事を常に念頭におきながらアパート経営を考えるようにお伝えしております。そうしないと、投資回収を終える前に破綻することが目に見えているからです。ただ、逆にいえば、それらの事を念頭においてアパート経営をされるのであれば、他の投資に比べると比較的安定した投資回収がおこなえるのもアパート経営だといえます。
つまり、今回のケースでは、もし土地に愛着がなくアパート経営に対する不安が大きいという事であれば売却をお勧めいたしますし、少しでも愛着があり、いくらかでも収入が欲しいと考えるならば、アパート立替も選択肢として間違ってはいないように思えます。

事業
売却
不安
アパート経営
投資

評価・お礼

lalalalalaさん

2012/08/08 13:54

早々のご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。
妻や妻の両親とよく相談してみます。

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