管理会社と不動産売買の関係でお聞きします - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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管理会社と不動産売買の関係でお聞きします

マネー 不動産投資・物件管理 2011/05/10 03:04

相続で賃貸ビルを所有しています。住んでいるところとビルが遠方なので、地元の管理会社に管理は一括しています。40数年経つ物件ですので、メンテナンスも今の収入では追い付かず、売却することにしました。知人に不動産売買の担当を2社、2名を紹介してもらい、お互い納得の上競争していただくことで売却をしていくようにしています。問題は管理会社で、管理をお願いして約15年、ゆくゆくは売却することは当初より伝えていましたし、これまでにも何度か売却するにはどのくらいの金額になるかを聞いてきましたが、特に主だった返答もないままでした。先日ようやく口頭で売却に関して話をしましたが、古いため「今のままでは売れませんよ。買う人もいませんよ。売るには更地にするか、全部リフォームをしてから売らないといけない。どちらの方法も金額は足が出てマイナスになります。」と言い、もうひとつの方法として「自分のとこで現状のままで買い取りますよ」と言いますが、タダ同然の金額です。
別の不動産は「価格は下がりますが、現状のままでいきましょう。なんとか大丈夫でしょう」と言います。管理会社の答えだとどうも売却を進める意思を感じられないので、他の不動産に売却をお願いしたのですが、そのことを管理会社に伝えますと、「管理はずっとうちでやっているから、売買も自分のとこだけにしてもらいたい。他には頼まないでもらいたい」と言われました。他の不動産屋が空き部屋を見たいと言うので私が鍵を貸してくれと言っても貸してくれません。
この状況は当たり前の状態なのでしょうか?どうも所有者より管理会社の立場が上のように感じます。
売買は数社に依頼してはいけないものでしょうか?1社に絞るものでしょうか?
売却も買う側にいい状態で進めていくものなのでしょうか?現状渡しでないと売却できないのですが、価格を考慮するくらいの事ではダメなのでしょうか?
今後どのように対応、交渉していけばいいのかわかりません。
交渉のプロではないので、不安に感じています。
どなたかご回答をお願いします。

悩み多きなおださん ( 東京都 / 女性 / 45歳 )

回答:4件

物件売却の際の管理会社

2011/05/10 11:48 詳細リンク
(5.0)

時々ある話です。地方の管理会社にありがちな無茶苦茶な対応です。


ただ、管理会社の協力がなければ様々な所で問題が発生する可能性がありますので、期限を切ってチャンス(専任)を与えてみるのも手かと思います。(3か月等)


彼らの言い分であるリフォームの必要性やその他の事は全て聞き流し、ただ売却する事で対応してもらい、彼らが3か月で売却出来なかった場合には「一般媒介で売却するので自分達でも買主を見つけられれば見つけてください。」という事でされたら良い様に思います。


3か月経ってもまだ協力を得られない可能性もあるので書面で記録に残しておく事をお勧めします。


また、3か月間の間に全ての部屋の鍵の控えを作ることをお勧めします。ある意味所有者側の悩み多きなおだ様の管理が悪かった事で管理会社が所有者に鍵も渡していない状態を作ってしまったかと思います。


自分だけで対応するのが難しい様であれば味方となる人(出来れば不動産会社)を側に置いて上記の様な流れを作ってもらう事をお勧めします。

不動産会社
リフォーム

評価・お礼

悩み多きなおださん

2011/05/11 11:22

アドバイス、ありがとうございました。
家主としての管理が悪かった…そうかもしれません。
古いビルですし、遠方なのですぐに行けるわけもなく、管理はおまかせな状態だったと言えます。
期限付きで専任にする、なるほど…とてもいい考えだと思いました。
相手はどのように受け取るかわかりませんが、まずはそのようにやってみます。
ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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不動産売却

2011/05/11 00:43 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず、不動産の売却はご承知の通り、だれに、いくらで、いつ、また、どの業者で売ろうが所有者の自由です。

ですから、売却依頼を何社にでも行うことは可能です。

ただ、最終的には、信頼のおける業者にお願いされることをお勧めいたします。


で、今回のような事案では、まず管理している会社との関係の精算が必要かと思われます。
この管理会社に売却を依頼されるならばその必要はありませんが、他社にお願いされる場合にはいったんは精算すべきで、鍵も返却してもらうべきでしょう。

その後に売却を依頼する業者を決めて、媒介の委任契約を結ぶことです。

また、物件の売却金額を把握する上では、客観的に物件等を見て、適正な判断をしてもらえる第三者に査定をしてもらう必要もあります。
「どういった条件を付加すれば売りやすくなるのか?」など、客観的なアドバイスを受けることでご自身も安心されるかと思います。



管理会社も含めて業者は自社で媒介契約を結ばせ、最終的は仲介手数料が欲しいところがありますから、業者の言いなりにならず、ご自身の有利なように交渉ごとを進めていくことです。
どうしても、交渉ごとがご自身では難しいようでしたら第三者の力を借りることでしょう。


尚、当方でも不動産の売却サポートを行っておりますので、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

以上、ご参考になれば幸いです。

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不動産売却

評価・お礼

悩み多きなおださん

2011/05/11 11:36

アドバイスありがとうございました。
所有者とは言っても不動産にはそんなに詳しくない素人ですので、交渉事には自信がありません。
なるほど、なるほどとこれからの方向性を考えるとてもいいご意見だと思いました。
できそうにないものは、できる方に任せていこうと思います。
まずは管理会社にもう一度売却の相談をしてみて、こちらがあまりにも不利な場合は、他にお願いしてみようと思います。
ありがとうございました。

寺岡 孝

2011/05/11 23:58

このたびは回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

不動産に関する事柄は慣習的な面も含めてわからない点も多々あります。
第三者を介することで取引自体にも緊張感がでますので、相手方もあらゆる面での配慮を行うことにはなります。

今後の展開でサポート等が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
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小野 一也

小野 一也
ファイナンシャルプランナー

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交渉事を有利に運ぶために

2011/05/10 15:27 詳細リンク
(5.0)

ファイナンシャルプランナーの小野です。

「交渉事を有利に運ぶために」ご自身の立ち位置をどうされたら良いかという点で、アドバイスをさせていただきます。
今回のお悩み相談は不動産売却にあたり様々に派生する問題点をどうやって処理していこうかということで頭を悩ませているわけですが、考えれば考えるほどどうしようと途方に暮れてしまうところだと思います。

我々ファイナンシャルプランナーも幅広くお客様の問題解決を支援していくわけですが、自分の専門以外のところは専門家に任せてしまうのが定石です。なので、問題をご自身で全部抱えてしまうのではなく思い切って誰かに任せてしまうということを選択されたらよいのではないかと思います。そこで、「人に任せるというのは、ちょっと・・・」ということになるかもしれませんが、思い切って任せてしまったほうが、任された方は一生懸命に仕事をします。結果としてうまくいく。ということになるのではないでしょうか。そういうものです。そのあたりをまずは考えられたらいかがかと思います。

売却依頼をする不動産会社を2社で競わせるということのようですが、一社の専任媒介契約にされたら良いと思います。そのほうが結果がうまくいくことと思います。
理由は
不動産の売却価格は相場で決まるものではなく、その物件を買いたい人がいて買える値段で値がつくということです。簡単にいうと買いたい人がいるかどうかです。それを見つけてくるのが不動産会社です。売り出し価格を決めたり買い手を見つけるのが不動産会社の役割であり、それを不動産会社が一生懸命にやるかどうかということが一番のポイントになります。一社にまかせればその会社は手数料が必ず入るので広告宣伝とか営業費用をかけて一生懸命にやると思います。今回の2社で競わせるということは、よさそうに思えますがそれぞれの会社において「手数料が入らないかもしれない」という仕事では一生懸命になれないというものではないでしょうか。
ちなみに一社に任せることを専任媒介契約といい、複数の会社と契約することを一般媒介契約といいます。実際に私も良いアドバイスをいただいて思い通りに売れた経験があります。
そして、管理会社の件も含めてその不動産会社に相談してみたらいかがでしょうか。

相談
費用
ファイナンシャルプランナー
問題解決
価格

評価・お礼

悩み多きなおださん

2011/05/11 11:30

アドバイス、ありがとうございました。
税理士や知り合いの行政書士に話したところ、何社かに頼んでやっていったほうがいいという意見でしたので、1社に絞らず競争でという形になりました。
私自身は、取りまとめるのもできるか自信がなかったので、本来は1社で進めるつもりでしたが、私は所詮素人ですので、税理士、行政書士の意見を受け入れましたが、1社で進めたほうがよさそうですね。
今の管理会社にまたよく聞いて相談できるか、他に頼んだほうがいいか、考えたいと思いました。
ありがとうございました。

小野 一也

小野 一也

2011/05/11 18:50

高評価いただきありがとうございます。

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

- good

管理会社と不動産売買の関係でお聞きします

2011/05/11 16:48 詳細リンク

悩み多きなおだのご質問に行政書士CFPの新谷がお答えします。

不動産の仲介には3種類(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)契約があり、どれも3カ月以内の範囲で売却を依頼する事になります。もちろん更新も可能です。

悩み多きなおださんの売却を希望されている賃貸ビルの査定価格も不動産業者によって様々ですので、複数社に査定見積もりを依頼する事は問題ありません。
重要なパートナー選びですので、どの不動産業者を選ぶかは査定価格や担当者とのフィーリング、企業規模等でご検討下さい。

修繕の記録等もご用意して貰えば多少は売りやすくなると思います。ただし、あまりに複数社から売却広告が掲載された場合、消費者の視点からは「いつでも買える、もっと安くなるはず」等とマイナスの印象を抱いてしまうかも知れませんので、やはり売却の依頼は選定した方が良いでしょう。

不動産業
行政書士
不動産売買
不動産

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