不動産賃貸業（個人事業）の節税・相続税対策について

実家が数十年来、個人で不動産賃貸業を営んでおります。運悪く親の身体が不自由になったのと、私自身の体調不良が重なったためサラリーマンを辞め、住所（世帯）は別ですが生計は同一なので専従者として細々と仕事をはじめました。

【現状】
アパート数棟（約５０室）の築年数が２０年を越え老朽化し、かつ減価償却費は年々減っているのでどうしても帳簿上の利益が発生し、キャッシュ・フローはほぼ赤字なのに税金が現金収支を上回る状況で困っています。
数年前に著しく入居率が悪化した際に、銀行の紹介で入居者の募集・集金から清掃まで管理会社に任せ、高い入居率の代償？として高額の管理委託手数料を支払うようになりました。そのため前回の税務署の査察で必要経費・専従者給与もかなり低い金額しか認めてもらえなくなりました。せめて家賃保証があれば収支の改善も見込めるのですが、最近は修繕費が必ずしも収入に結び付かず、空室発生→修繕、空室発生→修繕の繰り返しで、手元資金が無くなるばかりです。このままでは大規模修繕もままなりません。入居率と管理委託手数料が見合わなくなれば、管理会社との付き合いも見直さなければならないかなと考えています。

【質問】
１．専従者である私の自宅（賃貸しているアパートの一室で、事業主の住所とは異なる）を事務所として使用し、電気代・電話代などを経費として計上することは可能でしょうか。
２．税理士に法人化の相談をしましたが、「これから土地・建物を購入して事業を起こすならともかく、既存の物件を法人に売却するとなると譲渡税がかかるだけでメリットがない」と言われたのですが、これは本当でしょうか。
３．相続税対策で事業主や私も生命保険に入っていますが、保険料がばかにならず、私の手取り収入は生活保護（最低生活費）とほぼ同額で、妻子持ちで日々の生活費に困っています。何かよい手段はないでしょうか。

その他、節税・相続税対策で打てる手段がございましたら教えていただけると幸いです。