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不動産賃貸業(個人事業)の節税・相続税対策について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/03/09 00:50

実家が数十年来、個人で不動産賃貸業を営んでおります。運悪く親の身体が不自由になったのと、私自身の体調不良が重なったためサラリーマンを辞め、住所(世帯)は別ですが生計は同一なので専従者として細々と仕事をはじめました。

【現状】
アパート数棟(約50室)の築年数が20年を越え老朽化し、かつ減価償却費は年々減っているのでどうしても帳簿上の利益が発生し、キャッシュ・フローはほぼ赤字なのに税金が現金収支を上回る状況で困っています。
数年前に著しく入居率が悪化した際に、銀行の紹介で入居者の募集・集金から清掃まで管理会社に任せ、高い入居率の代償?として高額の管理委託手数料を支払うようになりました。そのため前回の税務署の査察で必要経費・専従者給与もかなり低い金額しか認めてもらえなくなりました。せめて家賃保証があれば収支の改善も見込めるのですが、最近は修繕費が必ずしも収入に結び付かず、空室発生→修繕、空室発生→修繕の繰り返しで、手元資金が無くなるばかりです。このままでは大規模修繕もままなりません。入居率と管理委託手数料が見合わなくなれば、管理会社との付き合いも見直さなければならないかなと考えています。

【質問】
1.専従者である私の自宅(賃貸しているアパートの一室で、事業主の住所とは異なる)を事務所として使用し、電気代・電話代などを経費として計上することは可能でしょうか。
2.税理士に法人化の相談をしましたが、「これから土地・建物を購入して事業を起こすならともかく、既存の物件を法人に売却するとなると譲渡税がかかるだけでメリットがない」と言われたのですが、これは本当でしょうか。
3.相続税対策で事業主や私も生命保険に入っていますが、保険料がばかにならず、私の手取り収入は生活保護(最低生活費)とほぼ同額で、妻子持ちで日々の生活費に困っています。何かよい手段はないでしょうか。

その他、節税・相続税対策で打てる手段がございましたら教えていただけると幸いです。

たかさん2号さん ( 兵庫県 / 男性 / 27歳 )

回答:1件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

アパート事業

2011/03/09 12:03 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、状況から察するにアパートが古くなると修繕費用がかかったり、入居率が悪くなり経営状態が厳しくなるので何らかの対策は必要ですね。

まず、質問に関してですが、ごく一般的な考えとしてお伝えすることになりますが、賃貸事業の経費として明確に区分できるものであれば問題はないかと思います。
また、賃貸事業の法人化には確かにメリット、デメリットがあります。
かえって税金がかかって意味がない場合がありますので、事業内容をよく確認する必要があるでしょう。
管理会社を作って事業者と別にする場合もありますが、こちらの場合も具体的な収支等の内容をみて判断する必要があります。

さらに、生保関係も相続財産の内容によってはどうしても必要な場合があります。
私の顧客の方にも、自営の方ですと自身の事業と相続税の関係でかなりの保険料を支払っている方がおりますが、保険料の軽減が難しい方も多いのが実情です。

こう考えると、再度税金対策を考える必要があります。
財産評価をして相続税等の試算することから、賃貸物件の建て替えを順次行い収支の悪化を防ぐことが必要です。
建て替えすることで家賃保証も利用可能ですし、低利のアパート事業ローンも利用し相続税の軽減に効果が期待できるかと思われます。

宜しければ、詳しい説明や個別のご相談をお受けいたしますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。




以上、ご参考になれば幸いです。

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