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旧自宅の投資マンション(家族用)売却のご相談

マネー 不動産投資・物件管理 2009/08/17 09:58

1994年に自宅として購入したマンションの売却相談です。
2000年に現在住む戸建を購入引越した際に賃貸にしました。
賃貸にしたのは売却しても住宅ローンを完済できる見込みが全く無かったからです。
引越しの結果はオーライで大変満足していますが、投資的には無謀だったと思います。


・物件情報
1994年築、東京近県JR駅徒歩6分、62平米、3LDK、7階建3階、南西向き
2年後に南方向にマンション建設予定あるも眺望に影響無い見込み
売却想定金額1,500万円

・9月以降の収支
家賃収入10万円
ローン9万円、管理費2万円、固定資産税8万円

今までの9年間、家賃11万円で、ローンと管理費で11万円でほぼ同額。
固定資産税8万円がマイナスで還付金が数万円という収支でした。
来月9月から店子が変わり、家賃が10万円に下がるのを契機に売却検討している次第です。
売却金額ではローンを完済できませんが、不足分は2-3百万円なら出せそうです。

部屋の目の前に戸建てがありますが、眺望は大変良いです。
南側にはこちらの建物と同じ高さのマンションが2年後に建つ計画があります。
この部屋からの眺望には影響が無い見込みです。
また10万円という家賃はこの辺ではほぼ上限で、店子は社会的地位のある方です。

家賃収入は下がりますが現家計の許容の範囲内です。
自分もまた住みたいと思う物件なので、このまま持ち続けたいと思います。
しかし、この先何があるか解りません。
このまま持ち続けた方が良いのか、売却した方が良いのか。
マンション投資の観点でアドバイスを頂きたくお願いします。

田舎大好きさん ( 茨城県 / 男性 / 47歳 )

回答:2件

マンション投資

2009/08/17 10:50 詳細リンク
(5.0)

エリアがはっきり分かりませんが東京近郊の3県に所在という事で家賃相場的には若干高めかなという気がします。例えば弊社で仲介した埼玉の武蔵浦和駅近郊の物件も70平米以上ですが9万円台となっておりまして、それから比べても若干家賃が高めかなという気がします。

将来的には家賃の下落に関して注意しておいた方が宜しいかと思います。

ただ、既に次のテナントが決定しております事とそのテナントが決定したばかりという事で特段焦って売却する必要は無いのではないかと思います。

1000万台のマンションであれば空室になれば売却に関しては買い手がいると思いますのでその状態でお考えになられたら宜しいかと思います。恐らく2,3年後には売却価格と残債が釣り合う数字になると思います。

ただ、不動産のアドバイスにおいて場所がある程度分からないと難しい点をご理解ください。(千葉、埼玉、神奈川どの県になるのかが分からず、もより駅や沿線も分からないのでこの程度のアドバイスになります。)

評価・お礼

田舎大好きさん

向井様
早速のアドバイスありがとうございます。
場所の具体的な情報を提示せず申し訳ありません。
私としてはこれ以上の詳細を開示するとマンションを特定できるので拙いと考えています。ご容赦ください。

家賃が相場より高く、家賃の下落に注意とのご指摘大変参考になります。こちらが場所を特定しないにもかかわらず具体的に家賃例を示して頂き、ありがとうございます。

確かにすぐ裏にある似た間取りの賃貸専用マンションは8万円くらいだそうです。ただこちらのマンションは分譲で、眺望が大変良いので、他所より家賃を高く設定しています。2000年頃の噂ですが64平米の部屋が14万円の家賃で賃貸に出たと聞きました。
しかし、最近のこの地区の家賃は下落傾向であることは間違いありません。またすぐ目の前に新しいマンションが建つ計画もあります。

環境面や家賃の動向はくれぐれも注意し、契約更改時に再度売却を検討したいと思います。アドバイスありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

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現状での売却は無理が必要。

2009/08/17 10:58 詳細リンク
(5.0)

現状の売却額は家賃からみても800万円〜1000万円くらいでしょう。
そうなると生命保険をすべて解約しても、少し残債が残ってしまう可能性もあります。

であれば、「まったく負担なく維持できる」というわけにはいかない現状ですが、ご自身が気に入られてて、家計の許容範囲と思われるのなら、無理して売却する必要はないように思われます。

ただし、以下の点にはご注意ください。
・10万円の募集家賃でいつごろの入居付きが期待できるのか。
・周囲の家賃相場から、将来いくらまで家賃が下がるのを見込めばよいか(10万円という家賃は、物件を維持できるギリギリのラインだと思います。)。
・近々大規模修繕はあるか、またはオーナーの負担はあるのか。

以上3点の状況によっては事態が一変する可能性もありますので、そのあたりも踏まえて、想定される出費との兼ね合いでご検討されるとよいと思います。






[[株式会社えんhttp://www.enweb.jp/:http://www.enweb.jp/]]

評価・お礼

田舎大好きさん

尾野様

早速のアドバイスありがとうございます。
質問を編集している途中にご回答頂いたようで一部質問が変更されていることをご容赦ください。

売却額のご指摘ありがとうございます。
想定が甘かったようですね。もう少しシビアに想定しみます。

また3点の注意点を頂き感謝します。
・新しい借家人との正式契約は今週の予定で9月入居は確実と思っています。
・分譲マンションの賃貸が少ないですが周辺の家賃相場はもう一度確認してみます。
・大規模修繕は2年前に実施され追加の費用は無く、若干の余剰金が出ました。修繕に関するリスクは少ないように思いますが、見逃していた点です。ご指摘感謝します。

大変参考になりました。ありがとうございました。

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