投資マンション 保有継続か売却か迷っています - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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投資マンション 保有継続か売却か迷っています

マネー 不動産投資・物件管理 2012/09/26 01:45

お世話になります。
都内で勤務する34歳の会社員です。

現在、1Kの投資用マンションを1室保有しています。

価格:2390万円
ローン残債:2113万円
利率:3.65%
家賃収入:76500円/月
サブリース契約有り
87000円で賃貸中
ローン返済額:91000円/月
管理費・積立金:6200円/月
毎月の持ち出し:21000円弱/月
固定資産税:51900円
2008年築
2011年購入
埼玉県川口市

年収 600万強
預金 850万円

諸般の事情あって、この度売却を検討しており査定に出したところ1400万円との結果が出ました(2012/7時点)。
昨今の不動産事情も理解しているつもりですが、正直予想以上の値下がりでした。

損が出ることを前提で今すぐにでも売却すべきか、保有し続けていくべきか迷っています。
当初は繰上返済をすすめて15年程度で完済するつもりでしたが、今は不安が大きく早く手放したい気持ちが大きいです。
しかしながらしばらく持ち続けた後で売却するほうが金銭面の負担が少なくなるなら保有継続も考えたいと思っております。
個人的にシミュレートしてみましたが、予測のもとで計算すると、今売却するのが一番損失を抑えられるようなのですが、自信がありません。

何かアドバイスを頂けますと幸いです。
よろしくお願いいたします。

sashikuzさん ( 東京都 / 女性 / 34歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

投資マンションの売り時はいつか?

2012/09/26 02:56 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、もともと、こうした投資マンションを購入された理由はどのようなものでしたでしょうか?
単に、何らかの勧誘で購入に至ったケースが多いのですが、ちょっと気になるところです。

余談はさておき、頂きました内容を見る限りよくありがちな内容と思われます。

特に、気になるのは、ローンの金利が投資マンション用としては高めですし、おそらく変動金利でしょうから、金利は0.5%でも上がればますます収支は悪くなるでしょう。
また、購入金額は専有面積や立地などにもよりますが高めの感はあります。

こうした点も踏まえながら、今後の対処に関しては売却かそのまま維持かの判断には、物件の詳細な内容や既に確定申告をされていれば、そちらを拝見してからの判断にはなるでしょう。

尚、私どもでも投資マンションの売却等のご相談をお受けしておりますので、宜しければ個別にお問い合わせ下さい。

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併せまして、投資マンションなどに関するコラムをご参考くださればと思います。

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以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

sashikuzさん

2012/09/26 12:38

ご回答頂き、どうもありがとうございました。
購入の理由としては、仰る通り勧誘を受けており、安易に応じてしまいました。
今後については別途、ご相談させて頂くかもしれません。その際はどうぞよろしくお願いいたします。

寺岡 孝

2012/09/26 14:55

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

当方には同じようなお悩みをお持ちの方がご相談に来られますが、多くの方の場合、現状維持か売却かの判断は物件ごとにその地域市場の賃料や空室率、売買価格の状況などを加味して皆さまに資料をご提供しております。

そうした調査作業を踏まえて、今後の対策などをお伝えすることになりますので、宜しければ個別にお問い合わせください。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング(株)
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

32 good

通常、即売却はあまりおすすめしませんが

2012/09/26 10:47 詳細リンク
(5.0)

今回のご相談で、真っ先に疑問に感じたのは、金利と家賃と入金額の差(おそらく賃貸管理手数料)です。

2011年のご購入ということであれば、金利もかなり下がっている時期でしたので、よほど与信状態に問題がない限り、3.65%という金利は高いのではないかと思います。

現在の家賃収入から、管理費・修繕費を引いた金額で年間の利回り(実質利回り)を出すと、3.5%と金利を下回ってしまいます。

(76500-6200)×12÷2390万×100=3.53%

特に、新築の投資マンションの場合、金融機関が現在の金利を考慮しながら、実質の家賃から市場利回りで割り戻すので、実質利回りが金利設定を下回ることはあまりありません。


また、賃貸管理手数料にしても、家賃の10%強とかなり高額に感じます。
あくまで憶測ですが、もしかしたら複数の管理会社が介在しているのかもしれません。


ということは、悪意があるのかは別としても、そもそもの金額設定か、金利設定、現在引かれている手数料のどれかが間違っているのではないかと思います。

それを改善しようということであれば、銀行に金利の変更を要請したり、管理会社に手数料の減額を申し出る形になりますが、かなり厳しい交渉になり、難航することが予想されます。

結論を申し上げると、契約の経緯や条件の提示がどのようなものであったのかはわかりませんが、当初の話から無理のあるお話のように感じます。


弊社では新築の投資マンションも扱っており、購入後に様々な事情でご不安になられる方も確かにいらっしゃいます。
しかし、そういったケースの殆どは、実質的には精神的なもののことが多く、長期的に見れば「投資的に失敗」というケースは極稀です。
ですので、sashikuz様のような購入して間もないお客様には即売却をおすすめするより、基本的には繰り上げ返済などのご提案を行うのですが、今回のケースは長期的にみても残念ながら改善の余地はほとんどないように思われます。

sashikuz様に限っては、今すぐ売却というのが最良の策のように思われますが、それだけではなく、ご提示いただいた内容を読む限りちょっとまともな話には思えませんので、別途費用がかかったとしても、契約の経緯や金融機関へのお申し込みの経緯を弁護士などにご相談したほうが良いかもしれません。


株式会社えん
尾野信輔

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評価・お礼

sashikuzさん

2012/09/26 12:46

ご回答頂き、どうもありがとうございました。
想像以上に状況が悪いこと、理解いたしました。
売却の方向で検討したいと思います。

ちなみに賃貸管理手数料は、サブリース契約を込みとしても、高すぎる金額なのでしょうか?
もし宜しければ、ご回答頂けると幸いです。

どうもありがとうございました。

尾野 信輔

尾野 信輔

2012/09/26 13:13

高い評価をいただき有り難うございます。

賃貸管理手数料は、空室時のサブリース契約だと逆に20%くらいかと思います。

仮に、今回のケースで、サブリース契約が格安の手数料だったとしても、昨年購入して、現在賃貸中なのにサブリース契約をすすめる必要性がわかりません。

この手数料で「永久に」この額を保証するといった内容だったとして、そんなことは不可能ですし、できたとしても収支的にはかなり難しい内容になるのではないでしょうか。


いずれにしても、この内容であれば、運用とか管理の問題を超えているような気がしますので、「法律」の専門家にご相談されることをおすすめします。

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