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ワンルームマンション投資の今後

マネー 不動産投資・物件管理 2013/02/06 21:08

29歳の会社員です。年収600万円、独身です。
平成22年、23年に不動産投資用の新築ワンルームマンションを2室、練馬区、杉並区に購入しました。当時投資に興味があったころで丁度勧誘があり、将来の家賃収入や生保の代わりというメリットを謳われ購入してしまいました。

現在、サブリース契約で運営していますが、両者の借入残高は平成22年購入が現在2000万円(変動金利2.775%35年ローン)平成23年購入が1900万円(変動金利3.65%35年ローン)です。また、購入金額の一部を販売会社にローンで支払っており、それぞれ230万と110万、金利3.0%で支払っています(無担保)。
家賃収入は毎月合計9万円と7万1千円、16万4千円を銀行に返済。管理会社に、毎月合計1万5千円を返済。その他管理費など含め、持ち出しは月に4万円位です。
上記の年収のほか、貯金総額は550万円ほどです。

正直なところ、多少勉強したつもりではありましたが、先の見通しが甘い中購入してしまったという感が否めません。
不勉強で情けないのですが、このような持ち出しが大きいなか、今後どうすればよいのか、運用、売却含めて検討しています。しかし、頭が混乱して何から手を付けていいのか分かりません。

交際相手からは結婚を考えられていますが、このような状況で受け入れるわけにもいきません。

ビジョンが見えない中、申し訳ないですが、アドバイス頂ければ幸いです。

koh++さん ( 東京都 / 男性 / 29歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

5 good

新築ワンルームマンションの投資について

2013/02/06 23:45 詳細リンク
(5.0)

不動産投資コンサルタント・FPの野口です。

koh++様の様に、電話勧誘で投資され、大半をローンで賄えた方は成功したと思っている方は殆どおりません。業者のセールストークを良い方だけ信用させる巧みな戦術に嵌ったと言っても過言では有りません。

現状、月額持ち出しが4万円との事ですが、今後更に増えるリスかが有ります。

それぞれの、詳細な条件により賃料収入がどうなるかがが、ポイントです。サブリース料もこれに関係します。全体の賃料はこの5年間下がり続けています。販売会社も家賃保証は2~3年です。必ず見直し条項があり、家賃減額は必至でしょう。

koh++様は、1戸に2つのローンを抱えておられ、更に金利が3.65%と高いものがあり、マンション経営を圧迫しています。現状は条件によりますが、金利は2%代前半です。

もし、売買契約で買い戻し特約など有れば、少々の痛みは有りますが、販売会社に買い戻して貰いましょう。

気長く長年に亘って解決はなかなか難しいですが、個別に調査し出来る範囲内で気長く対処することも有るでしょう。

安倍バブルで、不動産は上がると言われますが、中古ワンルームMは状況が異なると私は思います。
価額は長期の賃料にリンクします。入居者が殆どサラリーマン・学生が90%占めます。この層が給与や仕送りが上がり、家賃が上がるまでには相当の時間と高い成長の持続が前提です。それまでに、先に金利が早く上がるでしょう。

koh++様は、まだ若くご結婚も控えられ、今後も前途長い人生です。劇薬ですが全部処分する方法も有ります。

貴方の人生で大きい課題であることは自覚されているようですから、専門家のサポートを頂きながら早くライフプランをしっかりと立て、良い方向に向かって下さい。

当方は、多くのこの様な案件に携わっています。よろしければどうぞ。

不動産投資
マンション経営
見直し

評価・お礼

koh++さん

2013/02/07 00:26

野口様

早急なアドバイス、ありがとうございます。
今となっては恥ずかしい話、なぜ甘んじて受けてしまったのか、後悔の念が強いです。
買い戻し契約については確認が必要です。
今後も持つほうがいいのか、処分したほうが良いのか等々考えて、仕事の最中にも悩まされています。
いずれにせよ明確なプランがない状態ですので、今後お話伺うこと含めて考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

4 good

現状把握をし、選択肢から考えていきましょう

2013/02/07 08:01 詳細リンク
(5.0)

koh++さま

区分マンション投資の今後をお考えとのこと。
まず何から行うべきかですが、現状の精査からかと思います。

その上で選択肢を作り、どれが適しているのか?
優先順位をつけながら整理して行かれたらどうでしょうか?

ご結婚の予定があるのに、数年前に購入した不動産が理由で
ためらってしまうというのは、人生が勿体ないです。
そこは将来の奥様にもしっかりと状況を話し、お互いで解決していく
ということも考えられると思いますよ。


まずは出口(売却想定)を見積もることでしょう。
その上で、どの程度の損失か?を受け入れることです。

確実に売れるという目線でここは考えた方がいいので
かなり厳しい数字になりますが、現在の賃料はサブリースされていますから
サブリースを外せば多少収入増加は見込めます。

A物件
9万×1.1×12カ月÷8%=1,485万

B物件
7.1万×1.1×12カ月÷8%=1,171万

固めに見て上記程度であれば売れると想定します。

1,485-2,000万=▲515万
1,171-1,900万=▲729万

恐らく現時点で不動産を処分するには1,200万程度必要かもしれません。

ただ、裏を返せば現預金で1物件は処分できる計算です。
ここはプラス材料となるでしょう。


借り換えに関しては私は少し厳しいと思います。
年収から想定するにO銀行からの融資と想定できます。

都市銀行は区分マンションの融資に消極的です。
ただ、可能性として現在の預金550万を使うことで借り換えが出来なくは
ないです。
具体的にはR銀行への借り換えが可能性があります。
金利は恐らく2.375%程度です。

自己資本と投下して借り換えを行うという事は
「今後も投資した区分マンションと付き合っていく」という前提です。
ですので、これはkoh++様の将来計画によりアドバイスは異なります。


あとは自己資金550万を活用する方法でしょう。
現在持ち出しが月約4万、それを減らすにはやはりポイントは現在の預金です。

不動産REITのネット利回りは約4%程度です。
投資の配分により毎月収益を受け取ることも可能です。
その場合、550万×4%=22万÷12カ月=月約1.8万位は稼ぐ力はあります。

ポイントは現預金550万をどのように使うかだと思いますよ。
将来的にご結婚、持家と考えれば、やはり住宅ローンが組めないので
手放す決断が必要なのですが、選択しを多く持って考えましょう

補足

文字オーバーで書ききれませんでした。

とにかく方法はあります。
最終的にkoh++さまがどのようにしたいのかを優先しながら
方向性をまずは決めて行くことが良いと思います。

個別にアドバイスできますので下記から遠慮なくお問合せ下さいませ。
http://www.fp-research.jp/

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評価・お礼

koh++さん

2013/02/08 22:04

三島木様

ご回答ありがとうございました。
自己資金の活用という方法が参考となりました。
確かにさまざまな方法が取れるようですね。
今後ご相談させて頂くことも含めて検討します。ありがとうございました。

三島木 英雄

2013/02/09 12:16

ご評価頂きまして有難うございます。

現在持ち出しになっている月4万から考えるとわかりやすいのですが
4万×12ヵ月×33年=1,584万、一方で私が参考に出している数値は1,200万程度

時間を掛けることで、損失は大きくなることが通常です。
金利上昇前に、ご決断を頂く場面があろうかと思います。

コンサルティングを受け、現状認識して頂き、最善の方法を得て頂くことを
望んでおります。

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マンション投資にサラリーマンは向かない??

2013/02/07 12:03 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、ご自身と同様のお悩みの方のご相談を多くお受けしておりますが、端的に申し上げると方策としては以下の通りかと思われます。

それは、
・早期売却
・賃料やローン金利などを見直しし収益改善
・売買契約自体の違法性による契約解除
・マンション販売の勧誘に違法性の有無による解約
などが挙げられます。

詳しくは購入前からの経緯などを精査し、契約内容の確認などが必要になります。
また、収支改善には物件の調査や賃貸借・サブリース契約の精査などが必要です。

物件の中には、サブリースの解約の際のペナルティや、ローンの一部繰り上げ返済の際の高額な手数料など、購入者の知らない内容が盛り込まれている場合がありますので注意が必要でしょう。

詳しくは以下のコラムをご参照くださればと思います。
■不動産投資は儲からない??
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
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