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加藤 一枝

加藤 一枝
建築家

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土地分もローンで節税効果?ワンルームと高齢一人世帯増...

2011/02/24 10:35
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はじめまして。不動産コンサルタント&建築家の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。

まず、田舎で医療に努められる先生のお志には大変尊敬申し上げます。

さて、建築家が購読する「日経アーキテクチュアー」という雑誌にも、
ワンルームマンションをオフィスビルに改修すれば、賃料単価を倍にでき、改修コストをかけても元が取れる..との記事が昨年春頃掲載されていました。
こんな策を考えたのも、節税効果も無くなってきてからでしょうか...?

既にご存じと思いますが、
平成4年に「不動産所得に係る損益通算の特例」が設けられ、土地部分の負債利子相当額が、給与・事業等他の所得と損益通算できなくなり、土地建物一体の投資は、節税効果も薄れてしまいました..。

tada29医師のローンは、元利均等返済(逆算で想定25年)ですと、建物負債利子分は年々減少し節税効果も薄れてくることが予想され、入居率が下がらなくても、いつまで収支トントン!というバランスを保つことができるのか疑問です。

一度、どの位の金利・入居率が、節税効果に繋がる分岐点なのか、専門家に算出してもらわれると、投資の良い判断材料になるのではないかと思います。

但し、不動産所得同士であれば、土地の負債利子に係りなく、不動産所得内部での損益通算が可能ですので、黒字で運用できる賃貸事業(例、医院+介護施設+高齢者賃貸住宅等)を
なされば、ワンルームは黒字不動産所得の節税対策にはなるはずです。

ワンルームでも、立地、物件、サービス内容によっては、
超高齢時代の単身者高齢者用賃貸住宅等として需要はあると思います。
あと数年すると、未成年の若者と、65~74歳、75歳以上と、10%台半ばでほぼ同じ割合になってきます。立地、物件、運営の内容次第だと思います...。

補足

国立社会保障・人口問題研究所から、

日本の将来推計人口(平成18年12月推計)、平成20(2008)年12月1日現在の市区町村(1,805自治体)の将来人口推計が発表されています。

・推計の要旨
 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/yoshi/yoshi.html
・大阪市等政令指定都市の推計
 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson08/5-sai/seirei_shosai.html

エール!!

雑感しかお伝えできませんでしたが、
これに限らず、今後のご発展の何かのお役に立てれば幸いです。

週末無医村に出向き、医院を開設し、
地元から要望されて介護施設+高齢者専用賃貸住宅経営を成功させている医師を身近で見て
おり、tada29医師の今後にも期待しています!!

不動産コンサルタント
建築家
医師
投資

評価・お礼

tada29 さん

2011/02/28 15:40

お礼が遅くなりすみません。
回答ありがとうございました。
また、及ばないながらもがんばっている私の仕事にかんしてもお言葉をいただきありがとうございます。
応援をいただけるとやはりうれしく思います。

専門家への相談なく決断するのは難しいと思いました。
一度コンサルテーションをしてみようと思います。

加藤 一枝

加藤 一枝

2011/02/28 17:50

ご評価ありがとうございました。名古屋の晴ハレ住環境設計 加藤一枝です。

今回の件の解決策に合わせて、今後のご活躍の基盤づくりをされるに相応しい、医師ならではの対応策があるはずです。tada29医師の現状を正しく診断し、今後の戦略を一緒に考えてくれるコンサルが見つかることを祈ります。

医師業のこと、税務、不動産投資等総合的に対応できるところが良さそうですね。

私の存じ上げているところは、名古屋では、
・名南コンサルティングネットワーク
・船井財産コンサルタント
http://www.funai-zc.co.jp/company/network.html
です。

全国展開しているようですので、
関西・九州方面を窓口とされるとよいのではないか、思います。
他にも、同様の財産コンサルはあると思いますので、探してみてください。

頑張ってください。応援しています!!

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この回答の相談

医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/02/21 20:24

私は大分市在住の29歳の医師です。
年収は1000ー1400万で、妻と1歳の子ども、今年5月にもうひとりうまれる予定で4人家族です。
平成19年に医師向けの電話勧… [続きを読む]

tada29さん (大分県/29歳/男性)

このQ&Aの回答

ワンルーム全体は、厳しい状況が続いていますがーーー 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/02/22 00:28
不動産投資 岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー) 2011/02/22 10:08
条件に振り回されず、目的をしっかり持ってください。 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2011/02/22 10:37
売却するかor保有するか 中原 秀樹(不動産業) 2011/02/22 15:45

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