ワンルームマンション投資を始めましたが不安が増大しています - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション投資を始めましたが不安が増大しています

マネー 不動産投資・物件管理 2012/07/31 23:31

生命保険の見直しを考えていたところ、職場にかかって来たワンルームマンションによる保険、年金対策のセールストークにのってしまい、新築のワンルームマンション3部屋をフルローンで購入しました。セールスの方ともいろいろ話して、納得して購入したつもりですが、やはり先行き持ち出しが大きくなり損失分がかさんでいくのではという不安が増大し、今は売却できるものならすぐにでもしたいと思っています。自分の所有物件に対してどうしたらいいものかアドバイスをお願いいたします。以下が私と物件の情報です。
職 業 公務員、47歳、年収700万
物件1 練馬区北町平成23年12月完成
借入残高1830万
変動金利2.3パーセントで33年ローン
毎月の家賃収入7万5千円
ローン返済月66000円
管理会社手数料等毎月合計13400円支払
毎月の持出しはマイナス4400円
取得税15万円
固定資産税5万円物件

物件2 練馬区関町平成23年12月完成
借入残高1740万
変動金利2.3パーセントで33年ローン
毎月の家賃収入7万1千円
ローン返済月62800円
管理会社手数料等毎月合計12000円支払
毎月の持出しはマイナス3800円
取得税15万円
固定資産税5万円物件

物件3 新宿区山吹町 平成24年4月完成
借入残高 2220万
変動金利 2.464パーセントで32年ローン
毎月の家賃収入10万8千円
ローン返済83700円
管理会社手数料等毎月合計15800円支払
毎月の持出しはなくプラス8600円
取得税15万円
固定資産税5万円物件

1と2の物件のマイナス分は終身の生命保険と考えて払い続けていき、3についてはプラスになっている分年金として繰上げ返済しながら収益をあげていきましょうという話になっています。損得が現状で推移するとは考えられないのでどうしたらいいものかぜひアドバイスをお願いいたします。

デスパレートさん ( 新潟県 / 男性 / 47歳 )

回答:4件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

13 good

不安は的中し、更に増大するでしょう。

2012/08/01 02:37 詳細リンク
(5.0)

不動産投資アドバイザー、FPの野口です。

デスパレート様のような安定した職業(公務員)は、この様な不動産投資の勧誘の標的になっています。

殆んど、自己資金が必要なく(フルローン)、ただ印鑑証明と印鑑があれば、将来の老後の安定した生活が約束され、最近の増税に政策に対抗する節税で税金が還付され、万一の時は団信で保証される。---などなどのセールストークで、他人の資金=ローン借り入れで自分のものになるが如く、マインドコントロールされたのでしょう。

物件の内容が、判りませんが練馬区の2件は、今後賃料が更に下落が予想されます。賃料減が無ければ、空室リスクが増大します。理由は、この地域は、アパート専業者やハウスメーカーによる地主(旧農家)に軽量鉄骨アパート建設の主戦場になっており、新築アパート(40平米~)と価格競争が激しいのです。

更に、新宿物件は、専有面積や詳細な立地条件等にもよりますが、賃料10万8千円は新築メリットがあってこそでしょう。25平米であれば、この賃料は長く続きません。デフレ化でこの価格帯が見直され次の賃料は減必至でしょう。

これ等を考えると、販売業者が言う繰上返済の原資はどこから生まれるのでしょう。彼方の手持ちの資金があるなら全てのローンを返済すべきです。


それが出来なければ、分譲業者に買戻し特約あれば15%減でも900万円の資金必要ですが売却したほうが、不安は一掃されます。

5,800万円の投資をして、900万円の損失を被ったと考えるべきです。証券市場では日常茶飯事です。”「入口」は良い良い、『出口』は怖い”を地で行く事になりますが。

大きく儲けるのは、不動産業者、ローン会社、セールスマンの順です。

放置すればするほど、傷は深まるでしょう。

アドバイザー
不動産投資

評価・お礼

デスパレートさん

2012/08/01 06:22

大変参考になりありがとうございました。売却して出直す決心がつきました。もしご協力をお願いすることになりましたら、今後もよろしくお願いいたします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

10 good

新築のワンルームマンション投資は儲からない??

2012/08/01 03:29 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、よくあるワンルームの不動産投資で年金、生命保険代わり、資産の所有などの巧妙なセールストークで買ってしまったようですね。

で、この3物件は現物は見て契約されましたでしょうか?

通常、この手の販売手法は現物のある場所から遠方に居住している方に売りつけています。
不動産の購入の基本はまず、現物を見ることにあります。
未完成でも現地には行って確認します。

現地で見た印象が悪いものは、ほかの人が見ても悪いものです。
その場合には買いではないと考えるべきでしょう。

今後につきましては、内容の数字を見る限り自身の痛みが少ない間に売却をしていくことをおススメいたします。

尚、下記の不動産投資のコラムをご参考の上、今後どうされるかの判断をされてはと思います。

「不動産投資は儲からない??」
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/


以上、ご参考になれば幸いです。

詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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マンション経営
不動産投資

評価・お礼

デスパレートさん

2012/08/01 06:28

困っていたところ、的確なアドバイスをいただき大変ありがとうございます。売却の決心がつきました。今後その方法についてご協力をお願いすることになりましたら、ぜひまたよろしくお願いいたします。

寺岡 孝

2012/08/01 10:38

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

不動産投資は簡単に見えても、その内容は各方面の知識や情報を必要とし、また、いろいろな業種の事業者との交渉力も必要になります。

売却の意向が決まりましたら、管理会社やローン会社への打診、交渉なども必要です。
また、売値などの精査も行うことになりますので、できましたら、専門家のアドバイスとサポートを聞かれてから「ことを起こす」ことをおススメいたします。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
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尾野 信輔

尾野 信輔
不動産投資アドバイザー

425 good

冷静に考えましょう

2012/08/01 11:55 詳細リンク

久し振りに回答させて頂きます。
しばらく見ない間に回答の意見が偏ってきていると感じるのは気のせいでしょうか。

以前にも申しましたが、あまりにも内容の検証に乏しく、一方的なアドバイスは質問者にとっても良いものではありません。

ましてや新興宗教に例えたり、物件がわからないのに賃料が下がると断じるような根拠のない持論、家賃による元金の返済を無視した間違った計算などでアドバイスされれば、皆様、それぞれ目的あってのことでしょうから公平である必要はないとは思いますが、質問者が不安に感じている分、弱みに付け込んだ詐欺的行為と思われてもしかたありません。

最近では、新築マンションをお持ちのオーナー様に「今しか売れません」と安い金額で買い叩くいわゆる「押し買い」が横行していると聞きます。
ともすると、新築マンションの販売会社とグルになっているケースもあるようなので、あまり「売れ、売れ」というだけのアドバイスだけをする、またはそれを鵜呑みにするのもいかがなものかと思います。


ちょっと前置きが長くなりましたが本題に入ります。

今回のケースは若干情報が少ないのですが、わかっている範囲では、現状では固定資産税を除けば、月々はプラス400円と表面上は問題はないかと思います。

また、公務員様ということで、安定している職業柄、確定申告による節税効果まで含めれば毎年の収支は固定資産税を含めても「プラン自体」は無理のあるものではないと思います。

さらに、取得税分を不動産購入時の自己資金と考えれば、特におかしな話でもありませんし、質問者様の退官くらいまでは問題なく推移していくのではないかと思われ、現状で質問者様が抱えている不安に関しては「今すぐ売らないといけない」というほど逼迫したものではないでしょう。

終身の生命保険という考え方も、管理会社が健全であるという前提にはなりますが、マンション経営のリスクを考えれば変額保険のリスクとあまり変わりませんので、考え方としては問題ないかと思います。



そうなると、今すぐ売却して多大な損失を被ることを考えれば、現状維持が現実的な結論ということになります。

補足

しかし、問題が全くないわけではありません。
唯一プラス収支で他の2件の持ち出しをカバーしている「新宿区山吹町」の物件ですが、この物件がすべての鍵を握っています。



まずは、この物件の家賃が、どこまで信ぴょう性があるかです。
他の物件に比べても家賃が飛び抜けて高い印象がありますが、万一、現状が1万円高めの設定であれば、プラン通りには行かないことになります。
もちろん、販売会社からその場合のリスクの提示もあったとは思いますが、もう一度その内容を確認されたほうがよろしいでしょう。

そういったリスクの提示が曖昧だったとしても、売るしかないということではありませんが、販売会社と再度そのあたりを交渉するなどの対策が必要になります。

いずれにしても、今回のご質問については、これだけの情報では、結論として「騙されている」ということにはならないと思います。
回答者様の意見が、ともすると「あなたは騙されています」という意見しかないことに危機感を感じると同時に(なかにはそういった業者もありますが)、今回の話が、きちんと登録をしている業者で、きちんとした手続きに法った商行為であるなら、言うまでもなく皆様そういった認識はお持ちでしょうが、このような一方的な意見は「営業妨害」と言われても仕方ありません。
また、こちらの回答者の皆様がそうだとは申しませんが、ご不安に思われている中、そこにつけ込む話もないわけではありません。

そういったことを踏まえた上で、ご質問者様に於かれましては、他の回答者も含めた意見も参考にしつつ、最終的には販売会社の担当のかたと内容の確認をした上で、これからのことを冷静にお考えください。




株式会社えん
尾野信輔

新築マンション
マンション経営

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