ワンルームマンション投資 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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ワンルームマンション投資

マネー 不動産投資・物件管理 2012/01/12 23:07

年収570万の会社員で、現在の貯金額約400万円です。
専業主婦の妻と二人暮らしです。

平成20年に新築ワンルームマンションを2室(品川と新宿)購入しました。

・借入残高 2100万と1900万 計4000万
・変動金利 2.575%で35年ローン
・毎月の家賃収入合計 約18万、返済に168000円
・管理会社に毎月合計13000円支払
・毎月の持出しは、約1300円
・固定資産税などで、マイナスが発生

一室退室が決定し、8万の家賃収入がなくなります。
家賃収入が大幅に減るので、持出しが大きくなるので生活が厳しくなります。
繰上返済できる余裕がなく、空室になった物件を売却すべきか悩んでいます。

もし、売却になる場合、当方は都内在住ではないので、
出来るだけ高く売りたいのですが、どのような方に相談するのが得策なのでしょうか。

また、売却以外の良い解決策がありますでしょうか。
出来れば、現在空室になった一室は売却したいとは考えています。

こういった質問が多いのは承知の上ですが、当方に見合った専門家の意見を伺いたいです。
良いアドバイスを宜しくお願い致します。

なしごれんさん ( 京都府 / 男性 / 44歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

4 good

マンション経営の方向性を見極めて,決断を

2012/01/13 01:25 詳細リンク
(5.0)

FP、不動産投資のアドバザーをしている野口です。

なしごれん様が御購入されてから未だ3年余で、マンション投資を見直されているのはやや早過ぎます。多分御購入当時は想像さえされ無かったことでしょう。少なくとも不動産投資は10年以上の長期に亘る安定収入を指向された筈です。

現状、東京ではマンション賃料が3年間で10%以上下落、これに伴い物件価格が更に大きくダウンしています。office賃料に限らず、マンション賃料も引きつられて下落しています。賃料は、2~3年毎の更新・改定時に見直しが入りますから、デフレの遅行指数とも言われます。今春の需要期には更に下落が予想されます。それだけ空室が多いということです。

なしごれん様が、御購入された、新宿、品川は需要も多いが、供給も多い地区です。
どちらが、空室になったかは判りませんが、9万円以上の比較的高い物件ほど空室が多い現状です。空室に耐えかねず賃料を下げる競争がもう始まっています。

空室になった---→持出しが増える--→売却(高く売る) はやや甘い判断と言わざるを得ません。多分ローン残高も相当あると思いますが?
確かに中古ワンルームマンション投資をお考えの投資家は、現物を求めて多くいらっしゃいます。
空室物件だけでなく、なしごれん様の総合的な現状と予想される将来のキャシュフローの診断をされた方が良いと思います。

一般の不動産業(中古マンション売買)者ではなく、FP、税理士等で、マンション経営に強い、東京所在のコンサルタント等に御相談されたら良いと思います。
私自身も、多くの投資家やサイドビジネスのサラリーマンから受けております。
サイトに多くの参考になる事項があります。一日も早く脱却をされるようお祈りします。

http://www.iriscon.co.jp

コンサルタント
マンション経営
不動産投資
見直し

評価・お礼

なしごれんさん

2012/01/14 21:18

回答、ありがとうございます。
ご指摘の通り、考えが甘いのだと思います。
何せ、不勉強ゆえ、将来に亘っての生活設計を含め、専門家の意見を伺いたいと考えています。

今後お世話になるかも知れませんが、その時は宜しくお願い致します。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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