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中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

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売却するかor保有するか

2011/02/22 15:45
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はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

tada29様のご質問についてですが・・・

>大損覚悟の売却をするか、粘って繰上げ返済などしながら保有するかなど専門家の方のご意見を伺いたく思い、投稿させていただきました。

売却するかor保有するかとのことですが、

まず、ご売却を考えた場合ですが、

>住宅1)2)はいずれも同じマンションで、大阪環状線弁天町駅から徒歩7分程度の場所です。

現在、このエリアでの中古マンション相場は20平米前後であれば約800万円前後になると考えられます。

おそらくもっと高い価格にて売却可能であるとお考えだったと思いますが、ワンルームマンションの相場は、かなり厳しい現状となっております。

そうすると、もし2物件とも売却した場合には手元に約1600万円入ってきますが、ローン残債が2800万円ありますので持ち出しが約1200万円必要になってきます。
※手数料等諸費用を除いた場合

もし、今すぐに売却して精算することとなった場合約1200万円が損金となります。

次に、保有することを考えた場合ですが、

月々の家賃として、12万円の収入がありますが、支出としてローン15万円+管理費2万円+固定資産税約1万円ですから、約5万円ほど収支がマイナスになります。

ですが、tada29様のご説明どおり節税効果として(還付金40万/年、市民税のういた分2.5万/月)約6万円ありますので、収支はほぼトントンということになります。

そこで、このまま10年間保有した場合・・・

金利が変化しないと仮定すれば10年後のローン残金は約1700万円になりますので
、不動産相場が変わっていなければ、ローン残債とほぼ相殺可能となります。

ですが、もしも途中で不動産相場が下落したり、家賃相場が下落したり、金利が上昇すればこの計画通りには行きませんよね。

そこがtada29様の悩みの原因ではないでしょうか?

はじめに、これらリスクについて説明を受けていれば、おそらく投資マンション購入を検討されていなかったと思います。

補足

そこで、今後の判断基準についてですが、

もしもご売却を検討される場合は、早い時期に結論を出されることをお勧め致します。

なぜなら、現在の賃貸市場は物件が供給過剰な状況にあり、おそらく数年後には入居者募集にあたっては、相当苦労されることが予想されます。また、ご所有されている物件が弁天町界隈とのことですが、こちらのエリアはそれ程賃貸需要があるエリアではございませんので、長期間空室になるリスクがかなり高くなります。

つまり、オーナ側でも空室対策にある程度手間暇をかける覚悟が必要な物件になります。
それも、短期間ではなく長期間にわたって必要となります。

本業もあると思いますので、ずっと空室対策に時間を費やすわけにもいきません。
もし数年後に売却しようと考えた場合、さらに厳しい状況も予想されます。

だからこそ、長期間こちらの物件を所有して手間暇かける予定がなければ、中途半端に結論を先延ばしされない方が良い物件ではないかと思います。

少しでもご参考になるようであれば幸いです。

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評価・お礼

tada29 さん

2011/02/23 14:27

ありがとうございます。
売るに売れない、持ち続けるにはリスクに耐え難い状況です。
早いうちに覚悟を決めようかと思います。

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この回答の相談

医師である私の不動産投資での失敗の今後の対応について

マネー 不動産投資・物件管理 2011/02/21 20:24

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年収は1000ー1400万で、妻と1歳の子ども、今年5月にもうひとりうまれる予定で4人家族です。
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tada29さん (大分県/29歳/男性)

このQ&Aの回答

ワンルーム全体は、厳しい状況が続いていますがーーー 野口 豊一(ファイナンシャルプランナー) 2011/02/22 00:28
不動産投資 岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー) 2011/02/22 10:08
条件に振り回されず、目的をしっかり持ってください。 尾野 信輔(不動産投資アドバイザー) 2011/02/22 10:37

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