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対象:住宅・不動産トラブル

境界設定のトラブル

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/01/28 15:53

約7年くらい前になりますが、父名義の当時田だった調整区域を地上げして雑種地にするために、旦那が隣、前後の境界設定(民民、官民)をしました。
(この土地は私が受け継ぐ事が決定しており、名義変更の時期も私に一任されていますが、この境界設定には私は立ち会っておりません)

この時、東側の土地の名義人は輩で有名な不動産屋でしたので、旦那の知り合いを通じて相当の金額を払い立ち合いに応じて頂いたうえで、測量、境界杭、図面も作成してあります。

その後、隣地立ち合いのもと地上げし、境界にブロックを積み、雑種地として使用しておりました。

5年前、私は離婚をし、その時の境界設定の書類を元旦那からそっくりそのまま受け取りました。(土地の名義は父のままです)

今現在、私は息子と一緒にこの土地に、分家住宅という形で家を建てようと思い、
ハウスメーカーと話を進めているのですが、その際、この官民境界設定の書類をハウスメーカーの方に見せたところ、「全ての書類は揃っているのですが、書類を作成した土地家屋調査士の署名捺印と、東側の不動産屋の署名が抜けている為、この書類は無効です。」と言われました。その他の書類(各々の実印、印鑑証明、ゴム印等)は全て揃っています。

書類作成をした土地家屋調査士に連絡をしたところ、「書類を作ってくれと依頼されただけなので、これ以上の関与はしません。」との返答でした。

東隣の不動産屋とは一切の関わりを持ちたくないので、この境界設定を有効にする方法はないでしょうか。

回答のほど、宜しくお願いします。

補足

2011/01/28 15:53

前夫に確認を取ったところ、東側の不動産業者はこちらのお金を受け取り、境界確定にも快く立ち合ってくれたそうです。
ただ、この不動産業者はかなりたちが悪く、市役所も関係を持ちたくないと首を背けるほどです。全国に土地を所有していて詐欺や恐喝、固定資産税の膨大な未払いがあり、警察にも目をつけられているようです。
通常は境界確定依頼には立ち合わないみたいですが、前夫の知り合いがこの不動産業者とちょっとした知り合いだった事が功を奏して、立ち合いに応じてくれたと言っていました。(前夫は知り合いを信じ切っていたようです)

ハウスメーカー曰く、「こちらが土地を売買する時に、必ずこの不動産業者に話がいくように、作為的に作られた書類としか考えられません」と言われました。

7年目に境界確定した際には、東隣の不動産業者もモチロン立ち合い、合意の上で、全体を地上げし、境界部分は端から端まで2段ほどのブロック塀を作り、雑種地に地目変更をしております。

papachanさん ( 兵庫県 / 女性 / 43歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

2 good

境界設定のトラブルについて

2011/01/31 09:25 詳細リンク
(4.0)

taikiti88さんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『東隣の不動産屋とは一切の関わりを持ちたくないので、
この境界設定を有効にする方法はないでしょうか。』につきまして、

既に境界査定で民民も官民も行っているにもかかわらず、
筆界承諾書に不動産屋さんの署名押印を得られなかったため、
土地家屋調査士としても立場上、署名押印することが出来なかったと思われますので、
taikiti88さんが保有している図面につきましては、
実測図ではなく、
あくまでも、現況図ということになってしまいます。

この場合、東隣の不動産屋さんからも署名押印をしてもらえれば、
きっと、土地家屋調査士の署名押印ももらえると思われます。

尚、taikiti88さんにおかれましては、
東隣の不動産屋さんとは一切の関わりを持ちたくないということですから、
別の方もアドバイスしているとおり、
taikiti88さんが保有している敷地内で、
隣地との境界ぎりぎりのところで分筆登記を行い、
そのときに測量してもらった土地家屋調査士から、
測量図面に署名押印をしてもらい、
実測図を作成することが、
現実的な方法だと思います。

納得できないかも知れませんが、
実測図の用意ができないと、
先には進みませんので、
現実的な方法で対処していただくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

調査
プランナー
土地家屋調査士
制作
ビジョン

評価・お礼

papachanさん

2011/02/02 15:03

ご返答ありがとうございました。

境界設定書類は今現在、建築予定のハウスメーカーに預けてあるので、細かくチェック出来ないのですが、書類が戻ってきましたら、改めてチャックし、最善策を探してみようと思います。

またご質問させて頂くかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。

渡辺 行雄

2011/02/02 15:15

taikiti88さんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもお金に関することで、
分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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辻 唯寿

辻 唯寿
建築家

2 good

最終目的を考える方が賢明です。

2011/01/28 18:32 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。

まさかのことと存じます。

>書類作成をした土地家屋調査士に連絡をしたところ、「書類を作ってくれと依頼されただけなので、これ以上の関与はしません。」との返答でした。


建築士でも家屋調査士でも記名捺印で図面として公正証書として効力があるのであり

捺印がないと偽装を行ってコピーでもできてしまうので確かに印鑑がないと効力がないのは

やむを得ないと思います。


立ち会った日付および同意した証拠として捺印があるべきなのですが

それに代わる明確な証拠でもあればいいのですがおそらくそれらを立証するのはこんなんでしょう。



通常の敷地(調整区域でなければ)であれば正式なというと語弊がありますが

業者なり設計者の測量図というか敷地求積図でも十分ですので

それなりには何とかなると思いますが

都市計画法がらみで農家住宅となると行政にもよりますが

それなりに測量図や近隣同意も必要になってきます。




現状どのような敷地かわかりませんが許認可を通すだけであれば

自己敷地内で分筆をかけて自己敷地内で測量図を作成して

処理するのも手かもしれませんが・・・


地元の専門家に相談して家を建てるための手続きを進める最善の方法を

見つけるしかないと思います。

最終目的は隣の人に印鑑をもらうことではないので…。

家づくりを始められるよう許認可をとること、

そして理想の家が完成することですので・・


うまくいくことをお祈りいたします。

建築士
計画
住宅
設計

評価・お礼

papachanさん

2011/02/02 14:58

ご返答ありがとうございました。

境界設定書類は今現在、建築予定のハウスメーカーに預けてあるので、細かくチェック出来ないのですが、書類が戻ってきましたら、改めてチャックし、最善策を探してみようと思います。

またご質問させて頂くかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。

松野 絵里子

松野 絵里子
弁護士

3 good

隣地所有者は合意していなかった可能性がありますね

2011/01/30 11:27 詳細リンク
(4.0)

東側の方の署名が無いということは、何かそれなりの意味があるように思います。
もっとも大事なところで署名していないのでわざと拒否したことも考えられます。

その境界というのは、以前から塀などはあってある程度長期に境界がはっきりしていたのでしょうか。
境界が確定していなくても長いことは塀があったのなら、時効による所有権取得の主張も可能かもしれません。
お金を受け取って立会いに応じたこと、その後何ら苦情をおっしゃっていないことなどの事実をつみかさねれば境界の確定はすんでいるという主張も可能かもしれませんし、署名拒否が権利濫用というのもありえるでしょうが、あくまでもわざと署名しなかったのであれば、その主張をとおすのは難しいでしょう。というのも、境界の杭を打つ行為で境界が決まるわけではないからです。

境界確定の訴えという訴訟形式があり、そこで裁判所に境界を決めてもらうことは可能ですが、弁護士費用はかかります。
まずは調停でやってみて、ある程度譲歩して相手に協力をあおぐという方法もわりとよくある解決方法です。
家を建てるときにこういうトラブルが発覚して、建設が遅れるのは比較的よくあることです。

確定に向けての相手との交渉は弁護士しかできないでしょうから、確定しないと家が建てられないなら、法律相談にいかれてはどうでしょうか?

弁護士
訴訟
境界
交渉
確定

評価・お礼

papachanさん

2011/02/02 15:02

ご返答ありがとうございました。

境界設定書類は今現在、建築予定のハウスメーカーに預けてあるので、細かくチェック出来ないのですが、書類が戻ってきましたら、改めてチャックし、ハウスメーカーとも最善策を探してみようと思います。

またご質問させて頂くかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。

井本 須美尾

井本 須美尾
司法書士

4 good

筆界特定制度の利用も一考では?

2011/01/31 16:51 詳細リンク
(5.0)

土地家屋調査士の井本と申します。

土地の境界問題、ご心労を重ねてらっしゃると推測いたします。

さて、このたびご相談者様の土地ですが、7年前に民民及び官民の境界確認(法律的には境界を設定するということはなく、立会による境界確認と表現することが適当)を行なったが、その筆界確認書に土地家屋調査士・東側隣接地所有者の捺印がないため、お困りになっているということでお話を進めさせていただきます。

まず、境界(筆界ともいう)というものは、それぞれの所有者・隣接地所有者が同意や認定をして決められる類のものではなく、公法上客観的に定まっているという建前があります。
ですから、立会や同意がなくとも境界は観念上存在するといえます。
ただ、現地にそれを示す境界標がないため、便宜上、お互いが納得した点を「筆界(境界)」とする取扱いをする場合が多いです。

次に、「筆界確認書」自体は土地家屋調査士が作成することが多いですが、土地家屋調査士が作成しなければならないものというわけでもないので、土地家屋調査士の職印がないからといって、その書類が「無効」とまで言ってしまうのは本来の意味から逸脱します。
隣接地所有者の捺印についても、後々立会をしたことを証明しやすいために捺印するものであって、
その印鑑がないことで「即・無効」というものでもありません。(とはいえ、もめた時にその事実を証明することは至難ですが…)

対策として、まず7年前に本件土地を調査・測量した測量士にそのときの事情を聞き、職責を果たしたといえる状態にしてもらうよう、要請すること。
もし、その応対等に納得がいかなければ、その調査士が所属する調査士会(もし兵庫県であれば兵庫県土地家屋調査士会<http://www.chosashi-hyogo.or.jp/>)に相談することもいいかもしれません。

また、タイトルにあるように「筆界特定制度<http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html>:法務省のサイト」を利用することもいいかもしれません。
境界確定訴訟のような強制力はありませんが、費用が比較して廉価であり、期間も6ヶ月~1年程度(訴訟は3~5年、中には10年以上かかることも珍しくありません)で結果が出ることから、そういった制度を利用することもお考えになったらいかがでしょうか?

補足

「筆界特定制度」は平成18年1月からスタートした制度であるため、7年前にはなかった制度です。
隣接地所有者への立会や意見陳述の依頼は法務局の筆界特定登記官から行なわれるため、
隣接地所有者との折衝がスムーズに進むことも期待できます。

7年前の調査・測量を行なった土地家屋調査士の対応にご不満・ご不審を感じておられるようですが、土地境界のスペシャリストはやはり土地家屋調査士なので、もう一度(他の調査士でも)ご相談をなさってみてはいかがでしょうか?
もし、ご存知の調査士がいないのであれば、土地家屋調査士会から紹介を受けることも可能ですし、神戸市近辺であれば、当事務所でお話を聞くこともやぶさかではありません。(当事務所のメールアドレス:<info@imoto-office.com>にお気軽にご相談ください)

文章が長くなりましたが、ご相談者様の一助になれば幸甚です。

土地家屋調査士
境界問題
境界
土地

評価・お礼

papachanさん

2011/02/02 15:16

ご返答ありがとうございました。

境界設定書類は今現在、建築予定のハウスメーカーに預けてあるので、細かくチェック出来ないのですが、書類が戻ってきましたら、改めてチャックし、最善策を探してみようと思います。

またご質問させて頂くかもしれませんが、その際は宜しくお願いします。

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