変動はありでしょうか - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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変動はありでしょうか

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/29 15:22

3150万の新築マンションを購入し、住宅ローンを検討しています。
頭金は800万出す予定です。
諸費用100万はサービスしてもらったのでローンは2350万(35年)です。

夫34歳、会社員、年収450万
妻31歳、専業主婦(子供が小学生くらいになるまで働く予定なし)
子供1歳

頭金を出した残りの総貯蓄は1000万円ほど手元に置くつもりです。
(この不景気、現金に勝るものなしという考えです)
現在、手取り30万ほどで、毎月10万円は貯金できています。

ただ、主人の生命保険で年間90万ほど一括ではらわないといけません。
(10年間の支払いで、現在2年目、180万払い済みです)

ちょこちょこ繰り上げ返済するつもりでいるのですが、
フラット35Sの100万単位の繰上げは多分無理です。

なので繰り上げ返済手数料無料の変動を考えているのですが
このQ&Aでの過去のご回答には「フラット35Sがおすすめ」というのを
よく見ます。

でも金利がドカンと上がるほど当分景気も回復しそうにないし、
変動金利の安さに惹かれています。
いざというときには手元の貯金があるし・・と思って。

我が家の家計で、変動はありですか?

補足

2010/07/29 15:22

主人の保険は東京海上日動あんしん生命の長割終身で、
死亡保障は1600万円です。(学資保険も兼ねています)
10年目以降は解約返戻金が上がっていくというものです。

これ以外に夫婦ともに終身医療保険(掛け捨て)は入っており、
妻の方はガン診断or死亡時200万の貯蓄型の保険もあります。
(これらで月々13000円ほどの支払いです)

ぷったさん ( 大阪府 / 女性 / 30歳 )

回答:8件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

- good

ミックスプランはいかがでしょうか

2010/07/29 15:58 詳細リンク
(5.0)

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

確かに現在は固定金利が下がりすぎて、金利差だけで変動を考えていらっしゃったお客様でも
ずいぶん選択に悩まれているように感じられます。

おっしゃるように、変動金利もしばらくは横ばいが続くと考えられますが、8月のソニー銀行は
固定金利は引き下げ、変動金利は引き上げになっています。

詳細は私のブログをご参照下さい
住宅ローン、不動産アドバイス
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

同じような悩みをお持ちのお客様に人気なのが、変動と固定を組み合わせたミックスプランです。
ご質問者様の場合は1350万円を変動、1000万円を固定くらいで考えられるとよろしいかと思います。

候補に上がる銀行はやはり、住信SBI銀行でしょうか。
金利に団体生命保険料と8疾病保障が付いており、繰上返済手数料も1円からでも無料です。

なお、ご主人の保険は定期保険が含まれているのでしょうか。
団体生命保険に加入すると、ご主人に万が一のことがあった場合、ローンが無くなります。
従って、定期保険の金額を引き下げる余地が生まれます。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

銀行
住宅
生命保険
住宅ローン
返済

評価・お礼

ぷったさん

ミックスプラン、よさそうですね。こちらも検討してみます。
しかし銀行によって固定は引き下げ、変動は引き上げなんてことが
あるんですね。知りませんでした。

主人の保険は東京海上日動あんしん生命の長割終身で、万一の死亡保障が1600万、
10年払い込み以後は解約しない限り返戻金が上がっていくというものです。
これは学資保険も兼ねています。(FPさんと相談して決めました。)
貯蓄代わりになるしいいかと思ったのですが、
10年間は融通が利かないのがネックです。
この保険についてアドバイスがありましたら、またよろしくお願いします。

ご回答ありがとうございました。

沼田 順

高評価、ありがとうございました。

手元に1000万円の現金があるのでしたら、東京スター銀行の
預金連動型住宅ローンもいいかもしれませんね。

2350万円の借り入れに対して1000万円の普通預金をしておけば
相殺されて利息がかかるのは1350万円のみとなります。
1000万円の現金はいつでも引き下ろし可能です。
こう考えると全額変動金利でも、リスクヘッジが可能です。

なお変動金利は確かに5年ごとに返済額の見直しが行われますが
急激に返済額が上がらないように次の返済額は1.25倍以内に
抑えるというルールがありますので、ご安心ください。

なお保険に関しましてはやはり払済か減額をご検討されるのが
良いかもしれません。
保険会社所属のFPや提携FPはライフプランを無料にする代わりに
保険に入って貰うのが目的ですので、必ずしも最適なプランとは
言い難いところもありますので、注意してください。

では、また何かありましたらご質問下さいませ。

沼田 順

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

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住宅ローンの選択について

2010/07/29 16:42 詳細リンク
(4.0)

ぷったさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『我が家の家計で、変動はありですか?』につきまして、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済というわけには行きませんので、多少ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利にすることで、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、将来のマネープランを立てやすくなります。

尚、ぷったさんの場合、お子様の教育資金など、将来予定しているライフイベントの時期と費用を計算したうえで、頭金の額をもう少し増やすことができないかどうかをご検討ください。

100万円を頭金に充当するだけでも、毎月のローン負担が相当に軽減することができます。

また、住宅ローンを組む場合、現在の支払い家賃と住宅ローンを組んだ場合の差額がどの程度になるのかを十分に考慮したうえで、住宅ローンを決定するようにしてください。

住宅ローンを組む場合、家計に過剰な負担をかけないようにするためにも、手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、28%ほどにおさまるように住宅ローンを組むようにしていってください。

特に、お子様の教育資金など、これからかかるようになるライフイベント費用のことも考慮して、無理のない返済計画をたてるようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

費用
イベント費用
イベント
金額
計算

評価・お礼

ぷったさん

手取りに対して28%がボーダーなんですね。
参考にさせていただきます。

頭金ももうちょっと出してもいいのかもしれませんが、
少し考えてみます。

ご回答ありがとうございました。

渡辺 行雄

ぷったさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、分からないことがありましたらご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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変動はありでしょうか

2010/07/29 16:05 詳細リンク
(5.0)

ぷったさん、初めましてファイナンシャルプランナーの新谷と申します。

住宅購入のプランですが、長期の固定的な家計支出であるローン返済ですので借入前から十分検討したいですよね。

フラット35(S)は繰り上げ返済手数料が無料の場合でも100万円単位・・・など条件がありますので、積極的な元本返済が難しい時もあるでしょう。

結論から申しますと十分ありです。

ご検討中の「変動金利」ですが、今後の金利上昇は断言できませんが、急激な金利上昇は起こり難い金融構造にはなっています。実際5割の方は変動金利を利用されているようですので、ぷったさんのように現金を手元に置かれている場合、金利上昇具合に応じて繰り上げ返済しやすい住宅ローンを選ぶ事が良いのではないでしょうか?

自動繰り上げ返済を採用している金融機関などをご利用頂けましたら、毎月手数料無料で少額からでもローン返済口座から自動で繰り上げ返済できますので、変動で低金利+家計を見越した繰り上げ返済で早期に残金を減らす事が可能でしょう。
ご参考にして頂いた上で夢のマイホーム購入にして下さい。

住宅
金融
住宅購入
住宅ローン
ローン返済

評価・お礼

ぷったさん

変動は十分あり、と言っていただけて
安心しました。

繰り上げ返済しやすいローンを選びます。

ご回答ありがとうございました。

新谷 義雄

新谷 義雄

ご評価有難うございます。返済方法はその他「MIXプラン」と言う変動+固定を組み合わせた方法も可能でしょう。
各金融機関ごとにローン商品も様々ですので保障料、団信、手数料など諸費用が含まれているか、含まれていないか。などで総支払プランや、当初支払い額も大きく変わるでしょう。

吉野 裕一

吉野 裕一
ファイナンシャルプランナー

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リスクを承知の上で・・・

2010/07/29 17:39 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、ぷったさん。
FP事務所 マネースミスの吉野裕一です。
http://home1.catvmics.ne.jp/~you_y/


確かに現在の変動金利は低く、返済額も少なくなりメリットが多そうに思います。

ただ、変動金利は半年毎に金利の見直しがされます。

金利が上昇した場合には、返済額は変わらずに元本の返済部分が減り、利息の払いに回る額が増えます。
5年後に再計算されて、返済額が決まります。

こういったリスクを承知の上で、変動を選ばれるのでしたら、それは問題ないと思います。

変動にしろ固定にしろ、どちらが正解というのは難しいです。

それよりも生活に無理のない返済計画がされていれば良いと思います。

ぷったさんは、予備資金も準備されているので、返済額が上がる時には繰上返済をして返済額の圧縮をされる方法も選択できますね。

ただ、今現在は毎月10万円の貯蓄が出来ていたとしても、マイホームに住まわると、光熱費や生活水準も上がる可能性はあります。

またお子様もどんどん大きくなっていかれると思うので、お子様へのお金も増えていくでしょう。

繰上返済を積極的に行なう場合にしても、手元に資金は残しながら計画的に返済をしましょう。

返済
生活
資金
見直し
マネー

評価・お礼

ぷったさん

>5年後に再計算されて、返済額が決まります
とのこと・・・
ということは5年後にいきなり返済額がアップするという
ことですよね。しかも利息分・・
このことを頭に置いて考えます。

マイホームに住んでも今の生活水準を維持するように
努力します。

ご回答ありがとうございました。

前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

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保険がネックですね

2010/07/29 18:03 詳細リンク
(5.0)

こんにちは ぷったさん。

ファイナンシャルプランナーの前野です。

今回のぷったさんの資金計画の場合、変動金利を選択する余地はあります。

手元資金が1000万円あって、毎月10万円の貯蓄ができる家計ですので、万一の金利上昇の場合にこの分を繰上返済に回すことが可能であれば、変動金利を選択されてもいいと思います。

ただし、そのうち年間90万円が保険料の支払にまわるとすれば話は別です。

現在の年齢・家族構成で、死亡保障や入院保障にこれだけの保険料はかかりません。
おそらく養老か外貨(ドルなど)建て等の貯蓄性の保険かと思われますが、この保険の加入目的は何でしょうか?

10年後の満期時に保険金を受け取ってそれを使う特別な理由がある場合は別ですが、そうでない場合は、払い済みにするなど見直しをしてはいかがでしょう?

マイホーム取得時には、団信の加入もありますので、保険の見直しも必須です。

その上で、住宅ローン、教育費、老後資金など、ライフプランの優先順位を考えて、年間120万円の余裕資金(貯蓄)を何に活用するかを改めて考えてから、住宅ローンの変動か固定かを決めたほうがいいと思われます。

一度お近くのファイナンシャルプランナーに診断してもらうこともご検討ください。

ぷったさんの参考になれば幸いです。

ファイナンシャルプランナー
保障
住宅ローン
見直し
家計

評価・お礼

ぷったさん

確かに、主人の保険がネックです。
詳細は本文下の補足に書きましたので見ていただけると
幸いです。

毎年確実にお金は貯まる上、死亡保障も兼ねた保険であること、
これが決め手でした。
10年後の使い道は今の所決めていません。
老後資金、子供資金、住宅ローン、いずれかに使おうと
漠然と思っています。

この保険に対して助言等ありましたら
またよろしくお願いします。

ご回答ありがとうございました。

前野 稔

前野 稔

このたびは高評価いただきありがとうございます。

保険については、10年間は解約すると元本割れします。
貯蓄の目的は、子供資金、住宅ローンを優先して、老後資金はもっと後でもいいと思います。
やはり保険については払い済みか減額をして、今の保険料をもっと流動性のある(いつでも使える)お金で確保しておいて、金利上昇時の繰上返済や、子供さんが今後私立の小中学校に行ったときなどの教育費として使えるようにしたほうがいいです。

また、ご質問等ありましたら、お気軽に事務所までご連絡ください。

築地 聡

築地 聡
保険アドバイザー

- good

保険を見直すと固定金利もさほど負担でなくなると思います。

2010/07/29 18:21 詳細リンク
(5.0)

ぷったさん、はじめまして。
やさしいお金の教室(合)エムズアイ広島の築地と申します。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

住宅ローンに関しましては変動ではなく固定にされるべきだと思います。
この15年間はデフレが続き低い金利が続きましたが、これから35年間のという長いスパンで考えますと1%や2%の金利が上がることがあっても何ら不思議ではありません。
(また急激なインフレであるハイパーインフレもデフレの極限から起こるものです。)

またご主人様の生命保険に関しましては恐らくは貯蓄性の保険なのだろうと思いますが年間90万円(月7.5万円)はあまりにも高いです。今の支出に住宅ローンが加わると、この保険料支出が家計を圧迫するのではないかと思います。

住宅ローンを組まれることにより団体信用生命保険にも加入されると住居費分の保障が確保される訳ですので保険の見直しもされると良いと思います。

例えば今のご主人様の保険が終身保険であればそれは払済み保険に変更できますので払い込んだ保険料も無駄にならずにすみます。そして貯蓄を保険を別々に分けて保険は必用な保障のみカケステにされると良いと思います。

ぷったさんのご家庭のこうした家計の見直しが出来ると固定金利のフラット35Sなどでもさほど負担にはならないと思います。

こうした貯金・保険・ローンの最適化といった総合的なライフプラン診断を信頼出来る専門化に相談されることをお勧めします。

ぷったさんのご参考になれば幸いです。

補足

払済み保険とは、保険料の払い込みを止めて保障を残す方法です。この方法ですと保障は当然下がりますが、払い込まれた保険料は解約払戻金としてその後も貯まっていきます。

生命保険
住宅ローン
貯金
家計見直し
ライフプラン

評価・お礼

ぷったさん

ハイパーインフレは怖いですね。
今の日本でそんなこと本当に起こるの?と素人は思ってしまいますが・・

住宅ローンには(ほぼ)団信がついていますよね。
生命保険は見直し、定期・掛け捨てでも別に入る方がよいでしょうか・・

フラット35Sは人気のようだし、決めるなら早めに動かないと
いけないのでちょっと焦ります。

ご回答ありがとうございました。

築地 聡

築地 聡

ぷったさん、こちらこそありがとうございます。

相当なインフレにならずとも実際のところでは5,6年前に変動金利にされた方々の住宅ローン破産者が増えているのが事実です。

またアメリカの場合では多くの専門家がサブプライムローンをこぞって庶民に推奨し、その結果多くの住宅ローン破産者を生み出してしまいました。サブプライムといっても結構なお金持ちが破産しています。
(ぷったさんのご家庭ことを言っているのではなくあくまでも例えですのでご了承下さい。)

多くの専門家が変動金利を良しとするようになると日本も危ない兆候だなぁと個人的には思っています。

生命保険の見直しは今後の収入や支出、預貯金残高の推移などを含め、つまりは総合的なライフプランによる判断が必用です。今後のライフプランのあり方によって必要保障額は大きく変わりますので。

どうぞますますご活躍ください。

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

- good

年収に対する借入比率について

2010/07/29 20:07 詳細リンク
(5.0)

ぷったさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


購入後のキャッシュフローが把握できませんので、一般的な基準でアドバイスさせていただきます。


住宅ローンの金額がご主人の年収約5.2倍になられますが、この倍率は少々高めです。お子様がおひとりいらっしゃる場合は、大雑把ですが年収の4倍までが上限と考えています。


そこで考え方ですが、固定金利(金利優遇を考慮せず)の場合でも返済にご無理がなければ、変動金利で組まれても良いものと考えます。


これは変動金利の選択により、預貯金や繰上返済に回せる余裕があるという考え方で、逆に、変動でないと返済に余裕がないとなれば、借入額を減額する必要があります。


一方、変動金利で組まれた場合、預貯金があれば金利上昇リスクを軽減することも確かに可能です。そこでどれだけの体力(リスクヘッジ)があるものか、ぶったさんの就業予定も含めて確認しておかれる方がご安心かと思います。


そのご確認に役立つものとして、キャッシュフロー表がございます。下記のコラムにキャッシュフロー表を掲載していますので、ご参考にご確認ください。


参考コラム(プロファイル内)
安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

確認
リスクヘッジ
返済
貯金
キャッシュフロー

評価・お礼

ぷったさん

変動で組む場合は、固定でも返済していけることが前提なのですね。
上記保険がどうにもネックですので、再考してみます。

キャッシュフロー表も参考にさせていただきます。

ご回答ありがとうございました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫
ファイナンシャルプランナー

- good

旧返済額の「1.25倍を限度」として!

2010/07/30 08:18 詳細リンク
(5.0)

ぷった様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、ぷった様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考)

1.住宅ローン2,350万円(期間35年)につきまして、固定金利型(仮に2.5%=毎月8.4万円)・変動金利型(仮に1.475%=毎月7.1万円)では、当初5年間は毎月1万円以上の返済額の開きが有ると推測いたします。

2.確かに、金利の急激な上昇な考えられないと思いますが、変動金利型(6ヶ月毎見直し)は5年間の返済額(元金+利息)は原則同一ですが、6年目以降(5年間)の新しい返済額は旧返済額の「1.25倍を限度」として計算されます。その詳細は取扱金融機関の窓口で確認されてください。

3.そして、変動金利型に興味をお有りでしたら、旧返済額の「1.25倍を限度」と言う言葉を頭の隅に置かれておくことをお勧めいたします。


以上

評価・お礼

ぷったさん

>6年目以降(5年間)の新しい返済額は旧返済額の「1.25倍を限度」として計算

そうなんですね。こちらで相談しなければ知らないままだったかも
しれません。

ご回答ありがとうございました。

山中 三佐夫

山中 三佐夫

ぷった様へ

高評価をいただき有難うございます。
借入金利(変動金利)等の将来不安は思えば限がないと考えます。その様な時には、銀行やFPへ相談されることをお勧めいたします。先ずは、今の希望を実行されることですね!

FP事務所アクト
山中三佐夫

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