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住宅ローンについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2010/07/21 00:39

新築マンションの申込金10万円を支払い、契約を控えている者です。
ローンの支払いが無謀ではないか、また金利の選択についてアドバイスをお願いします。

夫 35歳 税込年収510万(うちボーナス約125万)一部上場企業の100%子会社正社員(勤続6年)
妻 36歳 税込年収460万(うちボーナス約100万)一部上場企業の正社員(勤続6年)
※定年まで今の仕事を続けるかは不明だが、専業主婦は希望していない。
※万が一子供ができたら、1年育休をとって復帰する。(時短勤務)
子供なし:予定なし 車なし:予定なし
現在の家賃:138,000円
貯蓄:480万+(1年後のローン開始時までに200万円貯蓄予定)
結婚1年半
結婚までお互い貯蓄をほとんどしていませんでしたが、1年半で約300万貯めました。

物件価格:4,290万円(新築) 頭金:310万円
諸費用:180万円 引越、その他購入費用:100万円
管理費:約20,000円

ローン借入金額:3,980万円(夫2480万、妻1500万のペアローン)
年間繰り上げ予定:50〜100万円
年間貯金予定:100万円
できれば、主人の定年(25年後)までに完済したい。
親の援助は一切望めない。
私が確実に働いていて金利が安いうちに繰り上げ返済をどんどんしたい

-----------
以上を踏まえて質問をさせていただきます。

【1】この計画だと、家計は苦しいでしょうか。
【2】変動金利を進められ(優遇1.5%で金利0.975%)、「金利が上がってきたら
固定に変えればいい」と言われましたが、実際そういうことが簡単にできるのでしょうか。
※それなら皆さんそうしているような気がします。
おすすめは?
1.変動金利のみ→金利上昇傾向だったら固定に変更?
2.変動金利と固定金利のミックス
3.フラット35S
【3】ペアローンで、例えば私の収入が一時的に無くなり、夫が代わりに支払う場合、
贈与税などは発生しますか。
【4】ボーナス返済は無しにしたほうがいいとよく聞きますが、ボーナスを1回10万円にしただけで、
毎月の返済額がけっこう変わることからボーナス月のみ支払いを2倍にしてもいいのかなと
思います。一般的にはやはりボーナスは無しにしたほうが無難でしょうか。

契約直前なので不安でいっぱいです。以上よろしくお願いします。

accoaccoさん ( 東京都 / 女性 / 36歳 )

回答:7件

沼田 順 専門家

沼田 順
ファイナンシャルプランナー

2 good

無理な返済計画ではありませんが、お子様が出来ても復職して下さい

2010/07/21 07:22 詳細リンク

初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

ご回答いたします。

1お子様なしの場合、審査金利4%で考えますと年収の5倍程度が妥当だと考えられます。
上記の年収で試算しますとご主人は年収510×5で2550万円、奥様は460×5で2300万円に
なりますので、どちらも借り入れ範囲内だと思われます。
しかし、お子様が出来た場合は教育費の負担等で4倍程度が妥当だと考えられますので
試算しますと、ご主人2040万円、奥様1840万円になり多少オーバーローン的にも感じます。
従いまして、奥様が正社員として復職されることが大切です。

2 これは今後の金利変動の考え方次第ですが、やはり今は長期固定金利型が異常な低水準ですので、
将来も考えられると、長期固定金型を軸にご検討されるのがよろしいかと思います。
もうご存知かもしれませんが、フラット35Sは低金利な上に当初10年間の金利が1%引き下げられます。
詳細は私のブログをご参照いただくとして、まずはこれでご検討下さい。
またミックスプランも有効ではないかと考えます。考え方としてご主人のローンを固定、奥様のローンを変動等で
ご検討されてもよろしいかと思います。

フラット35Sや今後の金利情勢等の役にたつ知識をご提供しています。
住宅ローン、不動産アドバイスブログ(ブログ村1位)
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

3 これは税金の話になりますので、あくまで仮定の話になりますが、贈与税はかかる可能性はあります。
但し、年間110万円までは非課税ですので、返済額にもよります。

4 ボーナスは無しこしたことはないですが、最近は少額の金額を繰上返済の感覚で設定される方もいらっしゃいます。
私は月10万円程度の増額返済であれば、むしろ利用されたほうが良いように感じます。

以上が私の過去の経験を踏まえてのアドバイスになりますが、決して無謀な計画だとは思いません。
現在の家賃から考えても、積極的にご検討されてもよろしいかと思います。

沼田 順

住宅
家賃
教育費
住宅ローン
ボーナス

回答専門家

沼田 順
沼田 順
(兵庫県 / ファイナンシャルプランナー)
Office JUN 代表

住宅金融公庫出身のFPが貴方のマイホームライフをサポート

素敵なマイホームを手に入れて最後まで幸せに暮らして欲しい。これが住宅金融公庫勤務時代に年間500件以上の住宅ローン相談業務を担当してきた私自身の願いです。その経験を基に貴方のマイホームライフをトータルにサポート致します。

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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンについて

2010/07/21 09:10 詳細リンク

accoaccoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問1について
一般的に住宅を購入する場合、購入した後からの住宅ローン負担を少しでも軽減するためにも、頭金として物件価格の20%相当額+諸費用分は予め用意してから、住宅を購入するようにします。

例えば、ローン金利3.0%・35年返済とした場合、
頭金310万円とした場合の毎月の返済額は、153,200円ほどとなりますが、頭金として20%相当額である860万円を用意できた場合、借入金額は3,430万円となりますので、毎月の返済額は132,000円と、21,000円以上も負担が軽減できることになります。

よって、頭金を増やす方法がないかどうかを再度、ご検討ください。

質問2について
変動金利が上昇したときには、当然ですが固定金利の方も上昇していると思われますし、今までの経験則からすると、変動金利に先行して長期固定金利の方が上昇していましたので、不動産屋さんの説明はいかがなものかと思われます。

尚、住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、accoaccoさんもご記入されているとおり、住宅ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中からローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら、早期完済という訳には行きませんので、多少金利が高くなっても長期固定金利にすることになります。

尚、accoaccoさんの場合、共働きということもあり、十分な収入を見込むことができますので、多少ローン金利が上がっても家計に深刻な影響はないと思われますし、ほぼ毎年のように繰り上げ返済をご計画されていますので、ローンの完済を予定する具体的な目標時期を設定したうえで、変動金利で早期完済を目指しも大丈夫だと考えます。

質問3について
年間110万円を超える場合に、超える部分の金額が贈与税の課税対象になってしまうかも知れません。

尚、詳細につきましては、最寄りの税務署でご確認ください。

補足

質問4について
ボーナス併用を利用するかどうかの判断は、将来的にボーナスの支給が見込めるかどうかで判断していただくとよろしいと考えます。

尚、今までボーナス併用を利用していた方がいきなり月払いだけの返済方法に変更した場合、毎月の返済額が相当に増えてしまうことになりますので、家計のやりくりが大変になってしまうものと思われます。

むしろ、住宅ローンは毎月の返済のみにして、ボーナス収入は毎月の生活費の不足分の補填や家族旅行などのイベント資金などに充てていった方が、お金の管理はし易いと考えます。

ご主人様ともよく話し合っていただくとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

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回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンについて

2010/07/21 09:51 詳細リンク

おはようございます。

下記のご質問について
1、この計画だと、家計は苦しいでしょうか。
今後の予定によってかなり違ってきます。特にお子様が生まれた場合には生活に余裕がなくなると思います。まずは今後の予定を一度書き出してください。そして、それに対していくら必要でそのお金は貯めていけるかどうか検討しましょう。

2、変動金利を進められ(優遇1.5%で金利0.975%)、「金利が上がってきたら
固定に変えればいい」と言われましたが、実際そういうことが簡単にできるのでしょうか。
※それなら皆さんそうしているような気がします。

簡単にはできません。金利が上昇するときには長期の固定金利が先に上昇します。よって経済情勢をチェックし、先を読まないとなりません。かなり難しいです。
25年ぐらいの完済目標を考えているのであれば長期の固定金利を基本に考えたほうがいいです。フラット35Sが使える物件であるならば、それがお勧めです。

3、ペアローンで、例えば私の収入が一時的に無くなり、夫が代わりに支払う場合、
贈与税などは発生しますか。

基本的には贈与税の対象になります。

4、ボーナス返済は無しにしたほうがいいとよく聞きますが、ボーナスを1回10万円にしただけで、
毎月の返済額がけっこう変わることからボーナス月のみ支払いを2倍にしてもいいのかなと
思います。一般的にはやはりボーナスは無しにしたほうが無難でしょうか。

ボーナス返済を併用すると総支払い利息が増えます。よって、月のみの支払いのほうがいいです。また、月のみの支払いで生活が苦しいのであるのであれば問題がでてきます。ボーナスは当てにできないので本当にこの金額を借り入れていいものか考えてください。

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辻畑 憲男
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上津原 章 専門家

上津原 章
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子どもができた時の資金計画から考えてみる。

2010/07/21 10:24 詳細リンク

accoaccoさんへ
こんにちは。ファイナンシャルプランナーの上津原章と申します。

お二人の収入であればマイホームの夢、何とかクリアできそうです。ただ、住宅ローンとは長い付き合いになります。ご夫婦のライフイベントによっては、一時的に家計が苦しいときもあるかもしれません。

子どもさんができたらという話がございましたが、お金の面で不安がなかったら子どもさんがほしいという気持ちが少しなりとあるようですね。となってくると、子どもさんができることを前提に資金計画を組まれたほうがより安心なように思われます。

となると、一時的にaccoaccoさんの持分(?)の住宅ローンの返済が大変になるかもしれません。accoaccoさんの住宅ローン返済のための貯蓄を1年半分程度持っておくと、貯蓄を取り崩して返済できるので、贈与の心配はなくなります。(お気持ちによって加減ください)

金利の選び方ですが、フラット35Sが適用になるのであれば、選択肢に入れられることをお勧めします。返済額が変わらないので、子育てをしながら金利情報を気にかけるといったことをしなくて済むからです。
変動金利→固定金利にする場合、固定金利適用時の金利を現時点で確認されておくことをお勧めします。切り替える時のイメージがつかめるからです。

ボーナス返済は、ご主人やaccoaccoさんのボーナスの金額が安定していれば検討されてもよいと思われます。

ご質問に対して順不同の答えになりましたが、ご容赦ください。
マイホーム以外のライフイベントを含めた長期の資金計画を立てられると、よりお気持ちに合った住宅ローンの計画になると思われます。

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上津原 章
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山中 三佐夫

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変動金利型を選択する必要は無いと!

2010/07/21 07:15 詳細リンク

accoacco様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、accoacco様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

(ご参考:三井住友銀行7月金利)

1.住宅ローン借入後(1年経過時)に、仮に100万円の一部繰上げ返済をした場合は1年6ヶ月程度の期間短縮とそれ以降も繰り返せば早期完済は可能と考えます。(前提:住宅ローン3,980万円、当初借入期間35年、金利3%)

2.そこで、年収合算970万円、住宅ローン(ペアローン)合計3,980万円、期間35年、金利3.08%(全期間固定金利型)、返済負担率(35%以下)、他の債務考慮せず

・毎月の返済額 154,952円
・年間の返済額1,859,424円
・返済負担率 19.17%(その他管理費2万円を含んでも21.64%)

*家計への負担に問題ないと推測いたします。

3.住宅ローン返済方法につきまして、上記2で計算しても充分に対応可能なため、あえて変動金利型を選択する必要は無いと思います。

・適合証明書の発行が可能であれば⇒フラット35S(当初10年間1.0%優遇金利)
・適合証明書の発行が可能であれば⇒フラット35(通期2.5%程度で対応可能)
・民間金融機関での全期間固定金利型⇒通期3%程度対応可能

*以上をお勧めいたします。

4.尚、ボーナス返済につきましては考慮せず、繰上げ返済用資金としてプールされてはいかがでしょうか。

以上

西垣戸  重成

西垣戸  重成
不動産コンサルタント

1 good

これからの人生の方向性

2010/07/21 11:44 詳細リンク

accoaccoさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


accoaccoさんご夫婦のライフプラン上、現状のままお仕事を継続することが可能で、かつご無理がなければ購入なさっても計算上は大丈夫だと思います。


一方、例えばご主人さまおひとりで返済可能な物件を購入されることを想定した安心感と比較すれば、現在の不安感がよりご理解いただき易いように思います。


そこで、何があろうとおふたりで働き続けるという強いお気持ちが必要となります。おふたりで人生を楽しむにあたって、今回の購入が足かせになることはなく、逆に前向きにしてくれるものであればより望ましいものとなります。



■ 考えられる3つのリスクをご紹介いたしますのでご検討ください。

(1)頭金が1割に満たないことから、長期間に渡りマイナス資産となる可能性があること。

(2)ご夫婦どちらかが中長期にわたり就業できなかった場合、急激な返済負担増になること。

(3)借入額が大きいことから、金利上昇によるリスクがより大きくなること。


(1)は、売却する場合に住宅ローンの残債を支払うために追い金が必要であることを意味します。

(2)は、万が一の場合の保険等を利用した保障や預貯金等の余剰金の必要性を意味します。そこで一部返済よりも預貯金として残すことも必要となります。

(3)は、極力、固定金利で無理のない返済計画が組める借入額にしておくことが大切となります。


ボーナス払いに関しては、ボーナス払いが悪いのではなく、ボーナス払いを併用しないと月々返済の負担が大き過ぎるような借入をしてはいけないということです。


以上、ご検討いただくためのいくつかのポイントをご紹介させていただきましたが、これからの人生の方向を決めるかも知れない購入です。よくご夫婦でご相談ください。


参考コラム(プロファイル内)
安心が確認できるキャッシュフロー表の活用法!
http://profile.allabout.co.jp/pf/nishigaito/c/c-39836/

夫婦
不安
返済
ボーナス
キャッシュフロー
中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

6 good

今は良いかもしれませんが・・・

2010/07/21 12:10 詳細リンク

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。


accoaccoさんの購入計画についてですが、今を基準に考えると
まったく問題ないと思います。


ですが、それはあくまでも現在の収入や家庭環境がこれから先も変わらずに
続くことを前提としての計画になっております。


これから先、お子様が生まれることで家庭環境の変化、育休による
所得の減少等、状況が常に変わるリスクを多く秘めております。


そんな中、不動産を購入する訳ですからちょっと注意が必要ですね。
できれば、このような時期の不動産購入はお勧めできません。


ただ、新築マンションの購入もご縁あってのものです。
すごく気に入っていて、ほか考えることができない・・・


そんな時は、なぜ今購入しようと思ったのかを再度確認してみてくださいね。


以外に、

家賃の支払いがもったいないから・・・

知人が新築マンションを購入したから・・・

たまたま近隣にて、新築マンションの分譲があったから・・・

担当の営業マンがすごく気に入ったから・・・


などなど、本当に今すぐ新築マンションが必要でない理由が見つかったりします。
そんな時は、購入計画を再度見直すことも大切です。


それでも、「この新築マンションがほしい!」と思う場合には
20年後まで想定した購入計画を立てることをお勧めいたします。



【2】以降のご質問につきましては、ほかアドバイスされているようで
そちらご参考にしていただけましたら幸いです。


少しでもご参考になるようであれば幸いです。



ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買専門
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

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