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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を?!

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不動産投資は儲からない??

東京、世田谷区。


よく投資物件で旗竿の敷地にアパートを建てるタイプがある。



東京では都の条例で旗ざお敷地には共同住宅の制限があるが、共用部がない長屋式のものは規制対象外。

そのため、土地から購入してアパートを建てるような投資物件に仕立てるには、

旗ざお敷地に長屋アパートという計画が持ってこいのスキームだ。




どうしてって??


旗ざおの土地は整形地に比べると安価であり、都内の世田谷や杉並などでも手に入りやすい。

そうした土地に共用部がない長屋アパートは建築コストも安くあがる。

そんなことから、長屋のアパートが旗ざお地に目立つ。




ただ、このアパートは高さ制限ギリギリ、2階プラスロフトで賃貸面積を稼ぐ。


ある意味、近隣の住宅街にはふさわしくない。

ロフトを使えば実質4層の建物に見えるものもある。



そんな背景から、世田谷区ではこのタイプの建築物に区の条例で規制することにした。

壁面後退や雨水抑制の制限が加わり厳しくなる。




今回の改正で今までの建築物はいわゆる「既存不適格」の建物になりそうだ。

この条例内容は都の条例改正につながる可能性がある。


そうなると、こうした建物は都内全域で既存不適格になる。



もともと付加価値が少ない旗ざお敷地。

早く売却するにはアパートを付加して投資物件として売る。

不動産業者が考える苦肉の策かもしれない。


そこに、アパートは儲かるからというフレーズが乗って商品化されるようだ。


しかしながら、既存不適格の建物になってしまうと、建替えもままならないし売却も難しくなりそうだ。



今後、旗ざお敷地の長屋アパートには注意しておくべきだろう。




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