建物の瑕疵担保責任

「瑕疵（かし）担保免責で・・・」

と告知されている物件があります。

瑕疵とは建物の

「隠れた傷」

ということで、

引き渡しをしてから一年間は、

売主が知らなかった瑕疵でも修復する責任のことを、

「瑕疵担保責任」

と言います。 

しかし、買主が瑕疵を見つけてから１年以内だと、

売主は非常に不安定な立場に置かれてしまいます。

そこで、通常では売買契約書の中で、

買主が責任追及できる期間を短縮していることがほとんどです。

一般的には3か月位が多いですね。

具体的にどのようなことを瑕疵というのかと言うと、

以下のものが挙げられます。

１．雨漏り

２．シロアリ

３．主要な部位の木部の腐食

４．給排水管の故障

・・・があります。

残代金を受け取り、

新しい場所で生活を始めている売主さんにとっては、

あまり関わりたくない話ではあります。

もう自分のものでもないし、

気分が乗らないのは当然ですね。

「瑕疵担保責任免責」

というのは、

売主のこの責任を免除するというものです。

引き渡し後、上記に上げた瑕疵が見つかったとしても、

売主に修復義務はありません。

ただし、売主が不動産業者の場合、

瑕疵担保を免責にすることや、

期間を短くすることは、

買主に不利な特約とみなされ無効になります。

「プロの不動産業者は一般売主より責任を持ちなさい」

ということで、

「物件の引渡日から2年以上とする」

といった特約以外は、

「瑕疵を発見してから１年は責任を負う」

という民法の原則に従うことになります。

状態の良い使える家が建ってる、

古家付きの土地というのが良くあります。

この場合注意しなければいけないのは、

売買対象はあくまでも土地だけで、

引き渡し後、建物に何があっても売主に責任はありません。

建物を使っても使わなくてもそれは買主の自由、

ということです。

瑕疵担保責任免責の物件でなければ、

全ての建物に売主の修復義務があるというわけではないので、

注意しましょう。

土地の瑕疵担保責任についてはまた今度。