不動産売買　トラブル相談例⑤【建築条件付きの土地の注意点①】

今までにあった相談事項を振り返りますと、同じような内容・注意点についての質問が

重複して寄せられることがあります。

それだけ、不明点やトラブルが多い事項なのだと思います。

そういった相談の多いものの中で、「建築条件付土地の売買」というものがあります。

相談者の質問については、

1建築条件付土地、新築戸建て、土地のみとは何を基準にして分けられているのか。

2建物プランがいまいち定まっていない状況で建築請負契約をしなくてはならないのか。

3土地の契約と請負契約を同日に行うことは、違反ではないのか。

4建物の仲介手数料も請求されたが、これも支払わなければいけないのか。

5建築条件付土地であることで、特別な注意点はあるのか。

6建築請負契約の締結が解除条件に入っていないが、建築条件付土地なのに問題ないか。

7そもそも、建築条件付土地として購入するメリットなどあるのか。

といった内容です。

一つ一つ順を追って説明していこうと思います。

まず、建築条件付土地、新築戸建て、土地のみとうい分け方とは、

何が基準となっているかですが、建築確認の許可があるかどうかが

土地と新築の違いです。また、「土地」と「建築条件付土地」の違い

についてですが、建築条件付土地とは名称通りで、「売主や売主が指定する

工務店などの業者が、その土地上に建物を建築する建築工事契約を結ぶ」ことが

契約条件として定められた土地の売買です。

新築戸建てとして建築し、売買している現場がありますが、新築戸建てとは、

建築確認申請を出し、建築許可が下りて、初めて「新築」して販売活動ができます。

建築許可があれば、例え更地の状態であっても「未完成の新築戸建て」として売買し、

完成後に引渡しとなります。

この建築許可がないのに建物を建てたり、許可されたものと違った建物を建築した場合、

それは違反建築となります。

また、許可が下りていない段階で「未完成の新築戸建て」などと言って広告など販売活動

を行うこと禁止されています。

建築条件付とは土地売買後、当然のように建築請負契約を締結して、売買したその土地に

建物が建築されていくのですが、「建築請負契約をする」という条件が付いているだけで、

はあくまで土地の契約となりますから、建築確認番号はありません。

建てなくてはいけない建築プランが、建築許可で決まってしまっている訳では

ないので、ある程度希望を言って通る場合があります。

但し、通常の注文住宅より安い理由として、条件付土地の方がコストに関する

企業努力がしやすいことがあげられます。

土地代金に関しても、建物の利益分を考慮して、土地のみで購入する相場価格より

安く設定されていることが通常です。

そのことから、まったく好きなプランで全てを一から発注したりする必要が生じるなど、

注文住宅のように好きなプランへ変更できるという訳ではありません。

土地のみの売買は、その通り土地(地面)だけを購入しますから、その後、好きな工務店や

建築士などと話し合い、好きなプランを建築します。

これは、土地だけの代金、建築にかかるコストが、新築や条件付土地と比べ

高額になります。また、注文住宅の場合、住宅ローンによって資金を賄う(決済時)より先に、

建物工事の過程において中間金等が数回必要となり、資金計画が間に合わない問題が

生じる場合があります。

多額な自己資金や、つなぎ融資などの資金的な対策・見通しがない場合は、再度

検討する必要があります。

金額の高さでは、土地のみ　＞　条件付土地　＞　新築戸建てといった関係が一般的で、

プランの不自由度では、土地のみ　＜　条件付土地　＜　新築戸建と逆の関係に

なりやすいです。

「土地のみの購入をして注文住宅を建てる」計画ほど、資金的には余裕がなく、

「既にプランが決まったまたは完成している新築建物を購入する」のでなく、

多少は自分の希望をプランに反映させたいと考えている方には、検討範囲となる

物件が見つかりやすいかと思います。

しかし、相談例の多さが物語るように、建築条件付土地ならではの注意点もありますので、

次回から解説してこうと思います。