一般定期借地権とは、借地権の存続期間を50年以上として設定される借地権で、存続期間の終了により契約が終了するものです。 存続期間は50年以上、用途等の制限はなく、居住用でも事業用でも設定することができます。 なお、契約は、公正証書等の書面で行わなければなりません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのよう...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

税制改正大綱に基づく情報になります。税制改正法案が成立していませんのでその点ご留意くださいませ。 質問やお問合せが多いので住宅ローン控除の改正の活用方法について解説します。 平成21年の税制改正により、一般の住宅ローン控除の控除額が最大500万円となるような改正が予定されています。 平成20年に入居の場合には、控除額が最大160万円ですのでその差はかなり大きいです。...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）

定期借地権とは、平成４年８月１日に施行された借地借家法により創設された借地権の形態で、期限の到来とともに契約が終了する更新のない借地権です。 一般に、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」を総称して定期借地権といいます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

いよいよ屋根も上がり 内外装の仕上げに入ってきました。 来月末、竣工を目指して どんどん進んでいきます。 仕事が終った部分は写真のように きちんと養生して引渡しまで保護します。（続きを読む）

中村　雅子

（建築家）

不動産所得の計算上、総収入金額に算入されるものには、家賃、地代、礼金、更新料、権利金などがあります。 また、敷金、保証金でその全部または一部を相手方に返還しない場合における返還しない部分の金額についても、総収入金額に算入されます。 なお、従業員寄宿舎の賃料や、食事を供する下宿から得た収入については、不動産所得ではなく、事業所得となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得においては、借入金の元本返済額を費用とすることはできませんが、現金収支においては、支出とすることができます。 また、不動産所得においては、減価償却費を費用とすることはできますが、現金収支においては減価償却費を支出とすることはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

５棟10室基準とは、家やアパートを他人に賃貸した場合に、家であれば５棟、部屋なら10室を超えると、その貸付が事業的規模に達しているとみなされる基準となる数値のことです。 ５棟10室基準では、おおむね、部屋２室を建物１棟に、部屋１室を貸地５件に換算できるという考え方なので、たとえば、アパートだけで20室を貸しているという場合や、貸室９室と貸地５件でも、この基準を満たすことになります。 **不...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得とは、一般に、不動産の貸付け等による所得をいいます。 不動産所得は、事業所得や給与所得等と通算され、総所得金額となり、その際に不動産所得の計算上生じた損失は、損益通算することができます。 また、一定の要件を満たせば、青色申告特別控除を受けることができます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのよう...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡した年の１月１日において所有期間５年を超えており、住宅ローンの残高がある居住用財産を売却した場合、「住宅ローン残高−譲渡対価」の額を限度に、損失と他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降３年間繰り越すことができます。 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除と違い、買換えを前提としていません。 なお、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受け...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡した年の１月１日において、所有期間が10年を超える主たる居住用財産である土地建物を譲渡した場合、3,000万円の特別控除後の譲渡益のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。 具体的には、譲渡益のうち6,000万円以下の部分についての税率が14％（所得税10％＋住民税４％）となります。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

手付金の授受をともなう不動産の売買契約締結後、しばらくすると残代金決済・引渡しとなります。 このときには、登記の申請や融資の実行から固定資産税、管理費等の清算、諸費用の支払いまでを一度におこなうことになります。 実際の現場では、買主も売主も流れ作業のように、目の前に出された書類に、ひたすら記名押印していかなければならないでしょう。 そこで、今回は「残代金決済時の流れ」...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

先日、竣工引渡しを行った、 広尾の高級マンションリフォームの インテリアを紹介します。 印象的な玄関ホール お施主様の奥様が、一番こだわられたのが、 この玄関ホールでした。 外から入って、右手の壁一面が ラッディッシュ・レッドの赤に塗られています。 その赤い壁に、ポツポツと小さな電球が 配置されています。調光スイッチで、 光の具合をコント...（続きを読む）

各務 謙司

（建築家）

譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡費用とは、土地や建物を譲渡する際に要した費用です。 譲渡に係る仲介手数料や印紙代、測量費、譲渡にあたり借家人に支払った立ち退き料、建物の取り壊し費用等が譲渡費用になります。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付とは？...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

取得費とは、その土地や建物の購代金、購入手数料等の取得に要した金額と、その後の設備費や改良費、建物の償却費相当額をいいます。 なお、取得費が不明の場合、総収入金額の５％を取得費とすることができます（概算取得費）。 実際の取得費がわかっている場合であっても、概算取得費のほうが大きい場合には、概算取得費を取得費とすることができます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率と...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

兵庫県三田市天神で新築工事のご下命を頂いていたＨ様邸の現場検査をしました。 １２月１４日のお引渡し前の検査です。１３日に最終検査を行いますが、仕上げ工程終了後の検査もしっかりすることが大切です。 お施主様の現場立会いは、大きく分けて二つに分かれます。 　一般的には、ハード（建物）としてのチェックだけですが、ソフト（環境利用価値）としてのチェツクも必要です。 ...（続きを読む）

宮原 謙治

（工務店）

インターデコハウスの木塚です。 私は、北海道内と東北のお店の担当なのですが 出張途中に寄り道をすることだってあります。 このくらいゆるされるよね・・・ 先日、インターデコハウス旭川に行ったとき・・・・ 旭山動物園に行きたかった！ だってアザラシやホッキョクグマがカワイイっ！じゃありませんか！ でも、動物園にはいけませんでした。（とほほ） そう、この...（続きを読む）

木塚 真也

（建築家）

印紙税は、不動産を購入する際の売買契約書や金銭消費貸借契約書等に課税されます。 課税される文書の作成者が、印紙税を納付しなかった場合、納付しなかった額とその２倍相当額の過怠税（合計で納付していない額の３倍）が徴収されるので注意が必要です。 また、印紙を所定の方法により消印していない場合にも、印紙の額面金額と同額の過怠税が徴収されます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

「付帯設備の引渡し」は、物件に付帯する設備の引渡しに関する条項です。 特に中古物件の場合は、現況有姿の状態で引き渡すのが一般的であり、売主・買主間の引渡し後のトラブル防止のために「付帯設備としてどのようなものがあるのか」「何を置いていくのか」「それらについて故障はあるのかどうか」等について確認できる「付帯設備表」を作成しています。 また、不動産売買では「隠れた瑕疵」があると、原...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合や、家屋の新築や改築について課税されます。 所有権移転登記をしたか否かにかかわらず課税されますが、相続による取得については課税されません。 不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手付...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売買では、売買契約と残金決済および登記が別々の日に行われることが一般的です。 高額であるため、買主が融資を利用したり、売却物件に抵当権等が設定されていたりするためです。 簡単に説明すると、以下のような流れになります。 ■売買契約時 売買契約締結、手付金の授受 ■売買契約から残金決済までの間 融資の手配（買主）、抵当権抹消のための手続き・引渡し...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買の目的物件に抵当権等がついていると、その担保権が実行された場合、買主は所有権を失うことになります。 また、賃借権等が設定されていると、目的物件の使用、収益的機能が著しく損なわれることになります。 そこで、不動産売買契約書においては、売主は売買の目的物件について買主の所有権の行使を阻害する一切の負担を取り除かなければならないことを定めているのが一般的です。 売買契約...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

土地の価格には、一般的な価格の指標とされる「公示価格」「基準地標準価格」、相続税評価に用いられる「相続税路線価」、固定資産税等の課税標準のもととなる「固定資産税評価額」、実際に売買する際における取引価格、または近隣における売買事例などから推定した「実勢価格」があります。 公示価格を100としたときのそれぞれの価格水準の関係は、基準地標準価格が100、相続税路線価が80、固定資産税評価額が70とな...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

師走になりました。 2008年も今月でおわり。 師走になっただけで、気分があわただしいような、そうでもないような、忙しそうな感じです。 私が、不動産の営業になりたてのときは、１２月は２週目位までで後は　契約できないと　先輩社員、店長に言われたものでした。 それまでに契約が出来ていれば　天国で　年末まで　遊んでていいよみたいな　　 契約が出来ていない...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

不動産売買において、買主が金融機関からの融資を利用して売買代金を支払うことは一般的です。 しかし、売買契約締結後に予定していた通りの融資の承認が得られない場合、買主は売買代金の支払いができなくなります。 その結果、買主は債務不履行（契約違反）の責任を負わなければなりません。 そこで、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには「売買契約を解除するこ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）