投資用ワンルーム、ローン返済について

シンプルに考えましょう。


まず、借換に2件で60万も掛るというのは酷いです。60万÷2,110万(残債)≒2.83%の実質負担が先に来ます。(実際には60万÷1000万≒6%とも言えます。)その後ローン残高と自由にならない預金の組み合わせが残ります。


借換えて預金残高を維持すれば金利ゼロは成り立っていますが、期限前完済をしたのとほぼ同じ内容になります。


もしこの様な借換をされるのであれば、もう一つ比較すべきはローンの残債をゼロにする「完済」と比較すべきかと思います。(その際も中途解約のペナルティのコストが掛るかもしれませんが…今60万払っても最終目標が「完済」であれば何の意味があるのでしょうか?)


また、この預金連動型ローンは「住宅ローンの場合」には住宅ローン残高に対して税務上の優遇があり、住宅ローン減税の恩恵を受けれましたが「投資用ローンの場合」にはその恩恵はありません。


そして借換先の金利も4.7%という事でこれは預金残高がローン残高を下回った際の金利だと思いますが、結局は預金を維持しなければむしろ高い金利が適用されるという商品かと思います。(典型的な見かけ倒しの金融商品と言って良いでしょう。)


もし今後の目標が「完済する事」であれば余計な60万を今払うよりはシンプルに後1,2年返済しもう少し残債が減ってから短期で期限前一括完済をされたら良いかと思います。


今後の資産運用として1棟物物件等への展開や株式投資等を考えておられるのであれば今すぐ完済せず次に物件を購入する際に預金を多めに手元に残される事をお勧めします。

まとめると
1.保守的資産運用 残債と預金残高が逆転する時期に期限前一括返済

2.やや保守的資産運用 1物件を期限前返済、もう1物件を維持し、約1000万前後の預金残高を維持

3.積極的資産運用 現状のまま返済をつづけ、預金を利用して積極的な資産運用

ローンの状況から見て、ローン会社はジャックスとスルガ銀行ではないかと思いますが、両社とも繰り上げ返済に関しては比較的柔軟な考えをもつ金融機関ですので、満額融資ならまだしも、わざわざ高額な手数料を準備してまで預金連動型ローンに借り換える必要はあまりないように思われます。

お伺いする内容では以下の3つの方法が考えられます。

1、1000万円ほどを各物件に繰り上げ返済し、収支をプラスマイナスゼロ以上になるようにする。
せっかく付帯している団信のメリットを切り捨てるのももったいないですし、今後お子様にもお金がかかる時期ではないかと思いますので、貯金の半分ほどを目安に、毎月の支払をゼロか状況によっては1万円プラスになるくらいの繰り上げ返済をするという方法です。
金利に関しては、実質は今後も負担という形になりますが、自宅の場合とは違って、返済の原資がお給料からではなく家賃からということをお考えになっていただければ、そこまで大きな精神的負担にはならないと思います。

最もバランスのとれた方法ではあるとは思いますが、これまでの賃貸状況などから今後の家賃の推移にご不安があるのであれば、この限りではございません。そういった場合、管理会社が運用する家賃保証制度なども活用しながら収支を勘案するのがよろしいかと思います。


2、貯金を全額投入する。
家賃下落の不安がどうしても大きく、完済を優先させたいということであれば、金利の高いほうの物件を完済し、最初の物件のローンを110万円だけ残すという方法もあります。(借り換えではなくあくまで繰り上げ返済でローン会社を変える必要はありません。)


3、貯金を全額投入し、2年を目途に完済。
その110万円に関しても返済期間を2年とかに設定すれば貯金の範囲で早期完済が可能です。