投資用ローンの借り換え

シンプルに考えましょう。


まず、借換に2件で60万も掛るというのは酷いです。60万÷2,110万(残債)≒2.83%の実質負担が先に来ます。(実際には60万÷1000万≒6%とも言えます。)その後ローン残高と自由にならない預金の組み合わせが残ります。


借換えて預金残高を維持すれば金利ゼロは成り立っていますが、期限前完済をしたのとほぼ同じ内容になります。


もしこの様な借換をされるのであれば、もう一つ比較すべきはローンの残債をゼロにする「完済」と比較すべきかと思います。(その際も中途解約のペナルティのコストが掛るかもしれませんが…今60万払っても最終目標が「完済」であれば何の意味があるのでしょうか?)


また、この預金連動型ローンは「住宅ローンの場合」には住宅ローン残高に対して税務上の優遇があり、住宅ローン減税の恩恵を受けれましたが「投資用ローンの場合」にはその恩恵はありません。


そして借換先の金利も4.7%という事でこれは預金残高がローン残高を下回った際の金利だと思いますが、結局は預金を維持しなければむしろ高い金利が適用されるという商品かと思います。(典型的な見かけ倒しの金融商品と言って良いでしょう。)


もし今後の目標が「完済する事」であれば余計な60万を今払うよりはシンプルに後1,2年返済しもう少し残債が減ってから短期で期限前一括完済をされたら良いかと思います。


今後の資産運用として1棟物物件等への展開や株式投資等を考えておられるのであれば今すぐ完済せず次に物件を購入する際に預金を多めに手元に残される事をお勧めします。

まとめると
1.保守的資産運用 残債と預金残高が逆転する時期に期限前一括返済

2.やや保守的資産運用 1物件を期限前返済、もう1物件を維持し、約1000万前後の預金残高を維持

3.積極的資産運用 現状のまま返済をつづけ、預金を利用して積極的な資産運用